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中房信山东青岛唐岛湾项目深度访谈结果报告142页步行街调查

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文本描述
中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业2组2 / 142青岛唐岛湾项目深度访谈结果归纳……04一、政府部门……0901-对黄岛区国内投资促进局项目主管张惠的访谈记录0902-对黄岛区规划局工作人员王主任的访谈记录1603-对旅游局工作人员卓琴的访谈记录……1804-对黄岛区房产交易中心工作人员王艳艳的访谈记录21二、专业人士……2201-对唐岛湾步行街销售部经理李东旭的访谈记录……2202-对青岛餐饮协会苏秘书长的访谈记录…2303-对青岛市奥帆中心开发商马主任的访谈记录2604-对黄岛区某房产中介职员刘小姐的访谈记录3105-对青岛市阳光百货人力资源部王珍的访谈记录……34三、经营商家……3601-对渔夫酒店老板刘总的访谈记录3602-对黄岛区餐饮商家“快乐麦肯”周经理的访谈记录3803-对黄岛区割烹富士日式料理店江老板与服务员的访谈记录……4204-对黄岛区韩式料理店经营商家薛店长的访谈记录…4405-对小土豆餐厅杨老板的访谈记录4706-对黄岛区当代购物中心拓展部负责人尹丽的访谈记录…5107-对丽池CEO会所、东园韩国会所管理人员的访谈记录…5308-对青岛哈佛幼儿园管理人员的访谈记录5509-对黄岛区星巴克管理人员李先生的访谈记录56·目录·中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业2组3 / 14210-对奥帆中心情人坝酒吧商家张先生的访谈记录……5911-对黄岛区娱乐场所日上头酒吧刘老板的访谈记录…6212-对黄岛区玛雅摄影会所经营商家王老板的访谈记录6413-对黄岛区英派斯健身会所郝经理的访谈记录6714-对黄岛区维也纳KTV刘经理的访谈记录……7015-对黄岛区商业千禧龙从业人员傅先生的访谈记录…7416-对黄岛区昱品海产专卖零售商家周老板娘的访谈记录…8117-对圣世华歌夜总会贺文凯经理的访谈记录…8418-对VIVI酒吧、苏荷酒吧及ABOUTSPR咖啡馆的访谈记录……8519-对银海健康休闲会馆办公室吴先生的访谈记录……87四、居民消费者…8801-对黄岛区住宅居民房小姐的访谈记录…8802-对黄岛区随机消费者孙师傅的访谈记录9103-对黄岛区KFC消费者刘先生的访谈记录9404-对黄岛区随机游客的访谈记录96五、商务人士……9801-对黄岛区商务人士隋女士访谈记录……9802-对黄岛区商务人士郭先生的访谈记录101六、商业项目售楼处…10401-对海上嘉年华项目售楼处工作人员勾玉燕的访谈记录…104七、旅行社……10701-对黄岛区旅行社接待员江小姐、陈小姐的访谈记录……10702-对旅行社工作人员钱小姐的访谈记录109八、开发商……11101-青岛唐岛湾项目启动会的发言记录…11102-对上实公司娄玉怀副总经理的访谈记录……12403-对青岛上实公司工程部总沈煜浩工程师、苏德双工程部经理的访谈记录13404-对上实公司招商总监佟经理的访谈记录……139中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业2组4 / 142青岛唐岛湾项目深度访谈结果归纳提炼一、对政府部门的访谈结果归纳1.政府的招商重点招商对象以高星级酒店为主。相关部门表示:黄岛区商务酒店住宿需求较大,加上其在 高端客流市场上接待能力的不足,政府规划于未来重点引进5-10家的五星级酒店来缓解这一 压力。同样也为减少中高端消费的外溢创造条件。2.政府对沿海对标项目的看法政策均衡。政府十分重视唐岛湾沿岸项目群,项目开发以政府引导为主,并认为各个项目 之间没有级别上的差异,各自的类型都不相同,其面对的客群一定要辐射出开发区。近些年政 府不停地在举办招商推介活动。3.政府对区域内商务办公市场的判断办公市场供过于求,但看好远期。商务办公市场容量很大,但消耗量不大,入住率比较低。 主要因为开发区的软环境还没发展完善。但同时认为游艇会所项目地位于商务中心区和综合服 务区两大功能板块之中,未来升值潜力巨大。在沿海拿地的开发商项目需进入省市一级政府机构进行批复,难度较大。凤凰岛沿岸各项 目也有含游艇码头的,但是本项目的游艇会所体量最大。项目所处区域在蓝色半岛经济圈内,该区域浓缩了温家宝对于环渤海经济圈的概念,未来 预计将有政府利好的调控政策介入。二、对专业人士的访谈结果归纳1. 对唐岛湾步行街的访谈反馈结果销售情况优于招商,投资型产品受到欢迎。面积:总面积90000㎡;地下面积30000㎡;销售价格:一层27000元/㎡至28000元/㎡,二层17000元/㎡至18000元/㎡;租售情况:地面已整体出售两栋建筑,地下部分招商已满已售部分预计经营酒店及餐饮业,地下零售商业部分将会经营箱包、服饰等业种,并已引 进上海华联超市入驻。唐岛湾步行街定于2010年6月整体开业。由于该项目未处理好自身租售关系,造成了目 中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业2组5 / 142前招租部分租金难以确定的局面,该局面预计在未来成立业主委员会后得到有限改善。2. 青岛餐饮业的访谈反馈结果餐饮业拥有良好前景。青岛餐饮业的商家数量在26000家左右,餐饮消费的人均客单价 在120-200元不等。受限于青岛城区与黄岛区之间的交通难问题,青岛本地餐饮业商家很难 进驻黄岛区,也制约青岛本市其它商家的关注,但随着交通设施的完备,未来将会有较好发展。对本项目的建议:近年青岛市区餐饮业淡旺季差异有所改善,淡季游客数量逐步上升。但 在淡旺季明显的黄岛区,项目需要有特殊景观(与自然景观相结合的娱乐休闲场所)在淡季吸 引消费者。同时结合黄岛区餐饮消费能力较高的特点,认为本项目打造的餐饮档次宜高不宜低。3. 青岛奥帆中心的访谈反馈结果审慎看待本项目,认为需较长时间市场培育。面积:总占地面积36公顷(已售9公顷土地),其中陆地面积13公顷、水域面积23公顷;租金:商业部分租金约为3.8元/㎡/天;码头:泊位数400个,停靠数300只;收费标准:停靠收费标准依船只长度分为5档,至低停靠费为1.5万/元/条;人流支撑:依靠大型赛事的举办来聚集人气,每年5-11月是常规性旅游人流旺季。访谈中,奥帆中心对本项目持保留态度,认为其需经历较为冷淡的市场培育期,才能引 来成熟的市场。给本项目的“戒”鉴: 奥帆中心项目主要承办奥运会赛事,会后项目重新定位发展过程中,因物业与入驻业态匹 配性较低,导致经营业主入驻不久便撤出的局面。游艇部分瞄准的客群以青岛本地客户为主,游艇私人拥有者多为地产、物流、贸易、酒店 餐饮业老板,唯一的两位外籍船只拥有者也在青岛居住。客群的辐射方向并没有向国内外其它 地区伸展,客户端的发散影响力十分有限。4. 本项目区域内房地产的访谈反馈结果本项目周边高档楼盘密集,但入住率低至50%以下。住宅租售:黄岛区房价涨幅快,现黄岛区房价在8000-9000元/㎡左右商铺、写字楼租售:商铺出售均价在15000元/㎡,租金水平在0.85元/㎡/天到1.5元/ ㎡/天之间,最贵的长江路写字楼租金在2.5元/㎡/天左右。市场经营情况一般,处于供大于 求的买方市场。。。。。。。