项目认知 1、项目北侧紧邻津榆公路（205国道），无明显地标，项目正对面为一民营工厂。 2、项目东侧、西侧均为荒地，东侧有一无人维护天然水溏，有部分电线，线杆在项目围墙内。 3、南侧为待开发用地，已初步平整。 项目目前交通配套——670公交车站，百货大楼——小淀镇，位于距项目约5公里处一汽修厂内，位置隐蔽，据司机称该车无固定发车频次，因线路长，车辆少，只大概掌握每小时一班，且路过外环线宜兴阜与宜白路地段时经常堵车，影响正常运营时间。 正常运营车程约1小时15分钟。 项目周遍现状 景瑞项目情况小结： 1、地块与北辰区形成割裂，周边交通路况、自然环境、配套条件成熟度较低，地块相对“孤独”，项目能够借助的外部资源条件较差； 2、道路交通与公共交通还相对不成熟，无明确道路指引，周边路况给人较“偏远”的感觉，在市调人员已进行交通咨询的前提下，仍存在“迷路”的情况，说明本项目客户只能由河北区外展场的“楼巴”引导至项目现场，客户无私家车的情况下，自行到达地块较为困难； 3、项目开发与周边环境及发展现状不“匹配”，客户目标虽然锁定为北辰、河北，但市内北部区域客户对于项目地块认可度较低，拉动内维区域人群认可较为困难； 4、项目周边无产业、无配套，与村为邻，人文环境、自然环境较差； 5、未来地铁3号线预计2011年开通“小贺庄站”，轨道交通建设成形速度较慢，近期与刚性、改善性需求人群嫁接较为困难； 项目周遍现状 项目地块位置的物理性距离较长，交通状况较差 项目地块周边厂房、未治理水系围绕，存在污染 项目位于待开发区，配套设施较少，生态环境较差，宜居条 件较低 居住感“孤独” 居住氛围“封闭” 项 目 认 知 孤独性 封闭性 R1 R2 C 项目产品的优化，自我完善，提高 附加值是本项目突破的问题点 理想因素状态 不理想因素 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 优化方向 R1：非期望结果——按常规发展的可能结果 本项目处于是科技园园区内，周边环绕着厂房，这样会是使项目被周边的工业所影响 从交通上：项目位于科技园内，交通不便利，周边的道路路况也较差，经常出现大型货车，造成道路尘土多，拥堵现象经常出现 从生态环境上：若按常规发展，一般园林建设，不会降低项目周边的厂房给项目带来的污染；同时周边自然环境也会使项目生态环境面临严重的辐射污染 从配套环境上：若不大力发展项目的配套设施，不能满足人居的基本生活需求 从区域位置上 从交通上 从生态环境上 从配套上 优化方向 从地块上：未来会用密度较高的园林来打造本项目的私密性，提高了项目的舒适度 从交通上：计划2011年地铁3号线会开通，并且在小贺庄设站，盘活了本项目与外界的交通；项目周边会的道路状况也会在未来有大的变化。 从生态环境上：用多种的园林打造与外界环境相割裂的专属感受 从配套上：以后将提高项目的配套设施，满足客户的日常生活生活，打造项目的宜居理念 从交通上 从地块上 从生态环境上 从配套上 R2：期望结果——我们的期望目标 优化方向 R1 R2 项目处于是科技园区附近，被周边环绕的工业所影响 未来会用密度较高的园林来打造本项目的私密性，提高了项目的舒适度 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 交通不便利，周边的道路路况较差 计划2011年地铁3号线会开通，并且在小贺庄设站,具备远期联动价值 周边环绕的厂房、电网给项目带来污染 用东方私密型园林打造与外界环境相区隔化的感受 小型的便民生活配套设施，不能满足人居的基本生活需求 重视项目的配套规划，传递项目人居特质，打造项目的宜居理念 优化方向。。。。。。