【富盈·阳光新城】 2011年度营销策略案 一、工程节点 二、开发时序与货量统计 三、价格策略 四、年度营销目标 五、首期推货策略 六、推广策略 七、营销费用 八、营销资金流计划 汇报思路 经过富盈工程部、营销部门确认，工程节点计划如下： 一、工程节点安排 售楼部前广场 D型样板房。 F型样板。 A型样板房； 售楼部 为开盘展示区，包括：售楼部及前广场，在三间样板房，板房区水体景观，板房区道路及小型公共绿化景观，以及相关围闭； 为睇楼动线。 待拆迁厂房 施工出入口 围板围闭 首期开放展示区（开盘前开放） 1、开发时序 一期开发：别墅 66套，会所（销售中心）、主园林区、运动区、横向大水景等； 二期开发：别墅102套，纵向中心园林、球场、楼王单位、组团园林等； 三期开发：西南边高层洋房4栋，集中式商业等； 四、五期开发：东南边及东侧高层洋房，裙楼商业等。 三期开发 四、五期开发 二、开发时序与货量统计（需确认） 我司准备在原来推66套单位的基础上再追加60多套单位。 红色区域是项目部根据施工便易度所选定的产品。贵司可根据市场情况进行调整。 2、货量统计 恩平城区（恩城）楼盘数量并不多，但名盘、大盘却占据半壁江山。 三、价格策略 1、市场竞争—楼盘分布 1、市场竞争—基本情况 恩城区调研的8个项目中，超100亩的盘占一半！容积率多数超1.5㎡，小于等于1.5的仅2个，车位配比方面基本上接近1:1,多数楼盘占有一定的自然资源，楼盘所处地段均较好。 1、市场竞争—产品销售 价格主流区间：双拼在4500-5700元，联排别墅在3300-4000元，洋房均价在2800-3300元之间，根据花园大小有所不同。月均销售额最高仅30套，销售速度较慢。 1、市场竞争—营销推广 受政策二套、三套置业有一定影响，但外地人贷款仅1个楼盘有所限制； 恩城楼盘主力客户仍是本地客户，而锦绣香江将广告投放到委瑞内拉华侨居住区后，华侨客户的比例有所增加。各楼盘主推广语以资源诉求为主。 2、价格策略—市场比较 以现有条件，本项目综合质素处于中上水平。 竞争对手动向思考 锦江花城、锦绣香江不断拦截高端圈层客户，碧桂园低价策略给项目高售价带来一定阻碍！ 政策动向思考 广佛深已经限购，一线城市投资客可能转向三四线城市； 工程节点、展示区配合 售楼部6月30日开放，板房7月10日开放，但园林展示区开放时间待定。 作为恩平标杆性楼盘，现场展示很重要，建议项目： 蓄客时间：以售楼部开放为时点； 开盘时间：参考两个因素——①首期展示区开放时间，②客户储备数量，暂定7月中下旬。 1、入市时机研判 五、推货策略 第1期蓄客 11年7月 11年7月下旬 11年11月 12年5月 盛大开盘 （1期别墅） 第1期推货 第2期推货 第3次推货 考究市场反应 认筹蓄客 （1期别墅） 盛大开盘 （2期别墅） 盛大开盘 （高层洋房） 节点制定原则：遵循压力分散置、小步快跑的营销节点安排原则。 节点说明：2011-2012年度分3次推出；清余货、蓄客 高层蓄客 2、推货节奏 3、认筹要点 7月份开展认筹； 首期推货量为66套别墅，以1:3的认筹关系，目标认筹量约200批； 建议别墅可收取1万元诚意金； 认筹优惠：1万抵3万（目前恩平别墅定金通常为3万元）； 认筹不定房号，不定选房顺序，采用抽签解筹方式，避免后期认筹难度提高； 解筹日初定7月下旬，不输出具体时间，若筹量不足则适当延长认筹期，但不宜超过两个月，否则前期客户流失严重； 若开盘时认筹量不足，则通过货量控制形式实现成功开盘；。。。。。。