-1- 万威美地项目营销策划方案 -2- 目 录 市场篇 珠海房地产市场 区域市场分析 项目篇 项目理解 项目定位 营销篇 品牌导入 营销策略 营销部署 -3- 市场篇 珠海房地产市场现状分析 区域市场分析 -4- 珠海市房地产市场现状 房地产政策环境分析 总体市场分析 土地市场分析 -5- 2007年房地产宏观调控重点 加大住房供应力度 努力调控住房需求 着力解决低收入家庭住房问题 改善住房供应结构，抑制房价快速增长 继续规范房地产住房秩序 -6- 2007年房地产宏观调控主要措施 银行 开发商 消费者 自2007年9月15日起上调金融机构人民币存贷款基准利率27个基点 自2007年9月25日存款准备金率调至12.5% 对项目资本金比例达不到35%项目 对四证不齐、查实有囤地囤房行为的企业禁止发放贷款， 不接受空 置3年以上的商品房作为抵押物， 不向开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，四项措施收缩信贷供应。 新政对贷款购买首套自住房的政策不变 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公 布的同期同档次基准利率的1.1倍 贷款首付款比例和利率水平应随套数增加提高 不再发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款 1、受新政影响，明年上半年整体房地产市场短时降温，但总体刚性需求仍然存在； 2、从客户方面，投资客明显受阻，整体持观望态势。 -7- 2006年5月 2006年8月 2007年3月 国十五条， 控制房产投资 2007年房地产宏观调控主要措施 《关于规范房地产 市场外资准入和管 理的意见 》 限制外资及港澳台 资在内陆买房 预算草案指出：“稳步推 进税制改革。研究开征 物业税的实施方案”。 物业税的开征将对中国房地 产整个行业产生巨大作用 控制房产投资 -8- 珠海市住房入户政策调整 购房入户政策收紧 2008年珠海购房入户政策调整为： 购买面积85平方米以上； 在珠海工作1年以上； 大学本科学历； （以上条件须同时满足） -9- 9·27放贷收紧政策实施，投机空间压缩，炒房意愿降低，市场观望气氛浓厚； 90/70政策影响逐渐明显，市场产品同质化越趋明显，单套面积降低的情况，发展商也必将提高单价，控制总价； 受购房入户新政策影响，85平米以下产品需求将有所减少； 珠海房地产政策环境分析 小结 -10- 珠海市房地产市场现状 房地产政策环境分析 总体市场分析 土地市场分析 -11- 单元：亿元 珠海房地产开发投入自2001年以来持续增长 珠海房地产开发投资额一览表 珠海房地产开发投资额在07年大幅增长，增幅达到104%，显示07年市场热度高涨，后续市场的放量将大大增加。 -12- 施工量和竣工量显著提高 珠海商品房施工面积近年以来持续增加。 未来住宅市场潜在供给较大，市场面临消化风险，同时在大量成片开发住宅体量的情况，区域居住环境也将逐步得到改善。 单元：万平方米 -13- 交通设施的完善，使珠海从广东西部末梢逐步转变为西部交通枢纽，社会经济发展步伐大大加快。 1桥、双港、两岸、八纵八横、两铁一网的交通体系已经逐渐形成。 08年，珠海耗资500亿构建西区大交通网络全面启动。 西区已经成为珠海突破发展交通瓶颈的重心 -14- 单位：万平方米 商品房销售量持续增长 珠海商品房销量近年持续增长。 2007年住宅销量已经比06年全年销量增长96%。 珠海住宅、商品房销售量一览表。。。。。。