中国房地产开发程序与税费 二零一零年十月 中国房地产开发程序与税费 房地产开发的涵义： 资金城市公用 配套设施 房地产 开发 劳动力土地专业人员 经验 城市基础 设施 建筑材料资源整合 提供空间 房地产开发模式 香港模式： 以开发商为中心 客户预售融资、银行按揭融资 由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链 开发商不持有物业 美国模式： 市场化资本运作 聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——横向价值链 开发商持有并经营物业 中国的房地产开发模式 物业管理销售盖房子取得土地主要采用香港模式： 依赖房产销售收入和银行提供资金 以销售为主的经营模式 以圈地、圈钱为主的盈利模式 中国的房地产开发程序 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 中国的房地产开发程序 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 投资机会选择与决策分析 机会寻找机会筛选 财务分析 市场分析 投资机会选择 投资决策分析 中国的房地产开发程序 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 前期工作 选址、定点 土地二级开发 土地一级开发 可行性研究报告 项目立项 取得土地 使用权项目立项及 可行性研究确定规划 设计方案 并获得许可 申请两证 开发项目的立项和可行性研究 签订 合作意向书 确定初步 开发方案 编制、申报、审批 项目建议书 （代可行性研究报告） 开发项目的立项和可行性研究 主要税费： 可行性研究费 环境影响评估咨询费 取得土地使用权 拟定征地方案 申请建设用地 受理、审批土地 确定征地方案 发布征地公告 实施征地补偿安置 颁发《建设用地批准书》 拟定拆迁安置方案 提出拆迁申请 颁发《房屋拆迁许可证》 发布拆迁公告 召开拆迁动员会 签订拆迁补偿协议，进行安置 签订房屋拆迁责任书 土地 一级 开发 集体土地征用程序 拆迁安置程序 超转人员安置费 新菜地开发建设基金 地上物补偿费 取得土地使用权 集体土地征用过程中的主要税费： 青苗及树木补偿费 劳动力安置费 土地补偿费 耕地开垦费 土地补偿费 青苗及树木补偿费 1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算，补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中： （1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%； （2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。 2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿； 3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的5至8倍补偿； 4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。地上物补偿费 1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建； 2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建； 3.地上附属物按照以下各项标准补偿：（1）棚子按照每个200至950元补偿，简易棚不高于每个200元；（2）厕所按照每个50至500元补偿；（3）猪圈按照每个150至550元补偿；（4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿；（5）灶台按照每个20至100元补偿；（6）高灶按照每平方米70元补偿；（7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。 4.坟墓迁移费按照以下标准补偿：（1）汉民坟迁移一次补偿40元；（2）回民坟迁移一次补偿50元。。。。。。。