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最新保障性住房合作模式专题研究报告DOC

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更新时间:2019/7/15(发布于上海)

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文本描述
保障性住房合作模式专题研究报告保障性住房相关概念 保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指廉租房、经济适用房、双限房,也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区(危旧房)改造、游牧民定居工程。 廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。 经济适用房是政府以划拨方式提供土地(建议:在商品性住房建设用地中按一定比例划拨,不宜在城郊),免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。 双限房是指可让城市中低收入家庭有能力购买商品房,是一种限户型、限房价的保障性住房。 2010-2015年住宅市场格局分析 1、相关政策解读: (1)国务院24号文标志着房地产政策开始回归保障属性,从国外住宅建设的历程来看,中国即将进入大规模建设保障性住房的年代。2010年全国廉租房和经济适用房的供地比重为13%,未来两年新建廉租房和经适房的比重约为20%。土地财政或将促使限价商品房成为保障性住房的主要组成部分。保障性住房建设对商品房市场或有影响。根据“房地产业中长期发展动态模型”测算,如保障性住房占市场总体供应的比例超过20%,将对商品住房市场产生比较明显的影响。如果房地产企业希望从保障性住房建设中获得合理回报,良好的成本控制能力是必不可少的先决条件,同时项目的选择上也应侧重于限价商品房项目。保障性住房项目风险有限,利润尚有保证,在房地产市场进行调整的背景下,目前是房企进入保障性住房建设的好时机。 (2)进行政府与开发商多种合作模式的探讨:政府出地,开发商出资,定向、限价销售等模式。 (3)政策有叠加作用。从目前企业债发行刚刚对房地产企业松口的情况可以看出,政策还是更倾向于开发保障房的房地产企业,其中,融资额相当大比例可能要用于开发保障房,另外还用来还贷款以及补充流动资金。这是一个信号,说明在从事这一领域之后,开发商可能获取更多的政策优惠倾向。(2009年9月,上海落实了保障房建设贷款的放款条件、贷款期限和利率优惠等多项扶持性金融政策。多位房地产国企负责人告诉记者,银行贷款占保障房建设资金比例超过六七成,而目前保障房开发贷款利率一般比基准下浮10%左右。) (4)明确在这些大型保障房居住社区外围市政建设等方面,提供专项资金补贴及政策倾斜。 2、中央财政政策转变势必影响商品房开发格局 根据住房和城乡建设部对外公布的消息,今后3年内,中央财政将投资9000亿元,用于廉租住房、经济适用房等相关保障性住房建设方面。资金投放兑现之后,现有的商品房开发格局必然改变(双限房对商品房冲击会更大,与普通商品住宅在产权和品质上离得很近):因为这些规模巨大的保障房一定会由开发商来完成,而不会是政府。 从开发商角度来说,开发商品房还是保障房,对他们实质没有区别,只要赚到钱就可以了。保障住房开发,有政府撑腰,免费拿地,拆迁方便,施工一路绿灯,各种管理成本低廉,卖价虽然不高,但利润率却不低,而且量大,销售有保证,项目风险低,所以总利润不一定比开发商品房低多少。假设拿下从设计、施工到之后的物业管理的全盘保障房建设单子,那么可能保证整体利润在10%甚至更高。在保持开发规模和利润的同时,企业还可以通过周转资金赚钱。 (1)2010年全国廉租房和经济适用房的供地比重为13%(2)未来两年新建保障性住房(经适房+廉租房)比重约为20% (3)2010年全国商品房用地比重超过2/3。 (4)土地财政或将促使限价商品房成为保障性住房的主要组成部分(5)保障性住房建设对商品房市场或有影响 根据“房地产业中长期发展动态模型”测算 。。。。。。