合肥宋都·西湖花苑 营销执行方案 苏垦机构·美地置业 2006.2.14目录 序 上半年营销目标 诊断篇 合肥市场预测 政务区竞争环境分析 西湖花苑营销现状 SWOT分析 消费市场细分 目标客群定位 策略篇 蓄势 项目定位改良及深化 策略调整 执行篇 上半年销售执行计划 上半年营销推广计划 营销预算与费用控制 营销团队建设与激励 序Preface——我们的目标合肥宋都·西湖花苑项目 2006年上半年营销目标 1、上半年营销目标 目标销售面积：20,110.34㎡ 目标实现均价：3472元/㎡ 总销售额目标：69,825,675元 销售回款约 6000 万元 2、各阶段任务分解 诊断篇DiagnosisSection合肥房地产市场分析 政务区竞争环境分析 本项目营销现状分析 本项目 “SWOT”分析 本项目消费市场细分 本项目目标客群定位 合肥房地产市场概览 政务文化新区 合肥市2004年人均GDP达到了1670美元，正在向全面小康的目标迈进。按照国际通行的说法，以及合肥市周边南京、上海、杭州等城市发展的实际，未来一段时期，居民购房及购车将成为消费的主流。经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展 合肥市“十一五”规划以及141“城市空间发展战略构想”： 到2010年全市地区生产总值，总量超过1600亿，目前为589亿； 城镇居民人均可支配收入达到18000元，目前为8610元； 城镇居民人均居住面积达到28平方米，目前为24.3平方米； 城区人口增加到300万，目前为180万左右； 建成区面积在2010年达到240平方公里，目前为150平方公里。 房地产业增加值占GDP比重2010年要达到约为5%，目前为2%。 按照测算，人均GDP在3000美元左右，房地产业增长速度与国民经济 增长速度之比约为1.4:1，房地产业增加值占GDP比重约为7%。而 目前合肥市这些指标均有较大差距，发展空间潜力巨大。 加之这几年居民收入平均水平逐年提高，中等收入阶层比重逐步扩大， 恩格尔系数进一步降低，居民消费支出中用于改善居住条件的比重会 明显上升，居民住宅消费能力明年将进一步提高。 “七类需求” 进一步释放 拓宽合肥房地产市场开发空间 从需求方面分析，06年有以下“七类需求”进一步释放： 每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求； 改善居住条件与居住环境的二次购房需求； 新区开发、旧城改造、市政工程建设实施拆迁带来的拆迁户； 以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求； 外来人口进城购房落户的需求； 为子女教育迁居购房需求； 年轻人结婚购房需求。 2005年合肥房地产市场回顾 2005。6。1 供需两旺 房价一路走高 投资大量进入 大盘不断涌现 消费者持币观望 销售停顿 银行紧缩银根 中介市场首先崩盘 2005。9 政策明朗 刚性需求恢复 年底交易活跃 楼市出现回暖迹象 合肥房地产市场2005年运行 “喜忧参半”喜 地产投资增幅理性，总体呈现稳速增长 供应结构基本合理，市场逐渐趋于成熟 忧 市场消费经历起伏，房价总体变化不大 区域市场争夺激烈，竞争压力多方显露 喜——开发投资增速平稳 2005年前三季度合肥房地产开发累计投资额变化情况 2005年合肥市房地产开发投资增幅平稳，前三季度合肥市房地产开发投资增幅达53.4%，与去年同期相比少2.5个百分点。各月投资累计增速运行在50%左右的平台上，没有出现大起大落现象。。。。。。。