Page 1 研究目的及思路 港口老建筑改造案例启示 项目地块SWOT及周边规划分析 各业态市场及效益分析 A项目整体定位 各业态具体定位 Page 2研究目的及思路 研究业态的市场需求及效益 研究业态与周边规划的配合性 最终产品应是结合效益效益 创意创意 与与 研究目的： 1、利于招商的可操作性 2、吸引人流，规避白天夜晚人流不平衡及季节性风 险，成功启动运营 3、在有限面积里考虑多种业态的可行性与协调性 4、经济效益与创意主题相结合 5、与国际邮轮中心及9.8万㎡创意产业园规划相吻合 6、物业全部出租运营，投入最小化，收入相对最大化 Page 3 研究目的及思路 港口老建筑改造案例启示 项目地块SWOT及周边规划分析 各业态市场及效益分析 A项目整体定位 各业态具体定位 Page 415库项目SWOT分析 威胁机会 劣势优势 东港CBD中心商业区的形成 欧美金融危机对国内经济形成冲 击，经济发展速度减缓，部分行业受 到冲击，项目招商压力增加 国际邮轮中心的规划将改变区域整 体形象 东港CBD的建设将迅速带动本区域的 发展 9.8万㎡创意产业园的发展 层高4.2-5.6m,柱间距5.6m×5.6m， 对多种业态有限制 周边尚无商务及旅游氛围 冬季气候的限制 项目规模过小，造成各业态规模受 限 区域现有商业氛围缺乏 历史文化底蕴 CBD中心区近海海景资源 交通方便 充分展现历史文化底蕴，突出CBD中心区近海海景资源优势，发展特色商业 增强及亮化创意产业，树立创意产业交流平台形象，与周边规划相协调 引入消费意愿强、目的性消费 强、吸引力高的业态，增加本项 目人流量 引入创意产业、展览展示等业 态，利用柱子发挥特色设计 引入受季节影响较少或室内外 适宜的业态 虽然业态规模受限，但可利用 本项目作为孵化基地，测试市场 反应。如市场反应理想及该产业 的知名度高时，可把产业转移至 大连港其他位置扩大发展。 对本项目建议： 。。。。。。