嘉定江桥E02-1地块评估报告2010-04-22上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心 2010年4月16日，上海规土局发布“沪告字（2010）第21号”挂牌出让公告，推出嘉定区江桥镇E02-1地块，该地块为容积率为1.6的居住用地。在2009年中，随着上海土地市场的不断升温，嘉定区成规模出让的经营性用地人气飙升，去年89号土地公告中的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块被上海新城万嘉以9．536亿元总价拿下，更创造了13199元／平方米的楼板价纪录。 这是2010年上海住房供地计划发布后推出的第一个地块，值得关注的是在出让文件中的产品要求：要求未来地块上全装修住宅面积应占30％以上，建筑节能应满足节能65％的标准。此外，受让方还被要求向政府提供占该出让地块住宅建设总建筑面积5％比例的限定价格商品房，该部分限定价格商品房的价格为由政府有关部门确认的该出让地块住宅楼盘销售均价的60％。时值国家对房产行业加大宏观调控，后市的政策风险急剧加大。这些因素影响开发商的对本地块的拿地意愿。 本篇报告针对E02-1地块进行土地评估，报告中所建议的拿地价格仅供参考。 前言 结论 经过测算，当项目收益率为30%和25%时，本地块的合理拿地价格如下表： 以上价格仅供参考 提纲： 1.地块现状及周边环境 2.区域住宅市场分析 3.未来潜在供应量分析 4.地块指标解析及产品定位 5.地块未来产品价格预测 6.地块价格评估(市场收益法) 5 1.地块概况 横沥河 临洮路 临洮路 海波路 E02-1地块 6 江桥板块 地理区位: 江桥为嘉定重镇，是与安亭、菊园、南翔齐位的嘉定四大板块之一，位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，是嘉定与上海市中心城区的往来枢纽，素有“西塘门户” 之称。 面积42.8平方公里，下辖18个村、12个社区，户籍人口5.1万，素有“沪宁第一镇”之美誉。 地块区位现状 7 曹安公路 地块区位现状 8 ①生态住宅区 ②曹安商贸圈 ③上海西郊生产性服务业集聚区 ④上海“四高”示范住宅区江桥基地 ⑤上海西北物流江桥园区 地块区位现状 本地块本地块处于嘉定江桥生态住宅区和曹安商贸圈中间，商业配套较为成熟。周边具有代表性的配套有沃尔玛超市、电子商城、江桥批发市场、嘉莲华国际商业广场等，未来将依靠万达商业广场、新世界大型购物商城的亮相提升板块的商业品质。 9 宗地现状 地块形状较规划，目前尚属于生地状态，地表平整，无建筑物，以土堆、杂草为主。 规划中地块三面临河，河道暂未形成，但今后利于提升地块景观价值，同时也能提高本地块项目品质。 1 3 2 4 10 地块四至 老横沥河 横沥河 临洮路 老横沥河 北 南 西 东地块四周道路仍在建，且人流、车流都很稀少，繁华度不高。目前周边配套设施还不够完善，仅有少量生活配套，附近还没有大型超市，购物休闲主要依托曹安商圈。 地块西至临洮路，现已基本完工，路面宽阔（机动车，非机动车分行）。再往西侧，则是4幅已成交的地块，且施工机械已进入地块内，有动工迹象,其中近曹安公路一块据悉已被浙江广厦购入。 地块东侧（海波路、华江支路交界处）为华江景城项目，目前已售馨； 地块周围横沥河为人工河，三面环绕本地块，目前仍在开挖中。 地块南侧中兴海蓝苑作为江桥动迁安置房基地已基本入住； 地块北侧有京沪高铁动迁基地华江D2地块（丽江佳苑），已在开工建设；； 老横沥路 临洮路 横沥河 老横沥河。。。。。。