37号文从2006年发布到现在差不多两年的时间了，各地执行的情况都不一样，别看 都执行到地方了，尤其是南方执行得非常差。我不知道今天有没有浙江在这儿的，浙江执行 得是最差的，今天浙江的房子人均面积是35平方米，一个土地最严重稀缺的省份里面，占 的人均居住面积最大，这里面确实存在一些问题。但是，因为这个已经成为规定的东西了，所以你必须面对90平米，我们是服务老百姓， 让他住得舒适，这点要考虑的问题是我今天必须要讲的，我们倒过来理解90平米，反倒清 楚了，你要从政治上考虑永远不清楚，反过来考虑可能清楚了。因此我们中国的住宅户型最重要的是多少呢？这回温家宝讲的话，我觉得是正确的，户 均建筑面积平均90平米，这是正确的。我们先看看世界的标准，从90平米划一道线，这个表上列的都是套型面积，没有套单 面积，是关上门的面积，我们以这个面积说话的话，今天90平米应该是多少平米？100多 平米，但是面对这样的现实，我们不说这样的话，我们说建筑面积是多少，其实是不准确的。 但是有一个问题你必须清楚，这些国家里面差不多衡量在什么地方呢？当一个国家的人口稳 定下来的情况下，日本的人口现在已经基本稳定了，不增长了，现在列的数字是日本人统计 的，不是我们国家统计的，我们国家到现在数据库都不全，很多人讲话都是拍脑袋，这是日 本人统计的，是经过认真统计的。所有的国家在人口稳定以后，户型面积差不多在90平米左右，是套内面积。你知道为 什么吗？未来发展的趋势一定不是两室户，而是三室户，为什么是90平米的数字？因为是 三个空间，就是建设部提出来的，每个人有一套住宅，每个家庭有一套配套齐全的住宅，每 个人有自己独立的空间，你们家三个人就应该有三个卧室。我们家庭人口现在不就是三个人 吗？你三个人给他两个空间就缺一个空间，所以从世界的范围和中国目前的发展阶段，两室 户是一个过渡间，所以平均下来一定是90平米左右，这是世界规律性的东西，中国也不能 背离的。所以今天的90平米，包括均摊面积，包括开发商均摊的面积，你要买一个125平 米带一个电梯的房子，在北京要减掉25平米，如果没有电梯的房子，你要买一个115平米 的房子，要减掉15平米，这根本不用算，因此大家的室内面积没有达到90平米。没有90 平米的房子在高层住宅里面出了很多的两室户，原来我们告诉技术院写的时候，写两条，就 是90平米南北不分、高低不分，如果都以平均套内面积算的话，不会出问题，如果平均套 内面积是90平米的话，开发商没有任何问题，我们中国是平均值每户90平米，如果用套 内面积计算是没有问题的，跟国际是合拍的。但是，这个表告诉我们什么呢？我们应对世界统一下来的户型一定是以三室为主的，中 国也是这样的发展趋势，而不是两室户，这是第一个我要说的。我们看日本的住宅，日本分两种住宅，不像中国还有什么出租房、经济适用房、限价房、 商品房，日本包括德国的房子，一个是出租房、一个是商品房，就两种，穷人我给你钱人你 租房子，你看日本出租房的主力户型都小，1963年的时候开始只有38.8平米，到1998年 的时候，用了35年的时间，只增加了5平米。这些房子很大部分是日本政府盖的，还有一 大部分房子是日本的私有企业盖的，就是我们在座的房地产公司，如果你房地产公司很小的 情况下，你就去做物业去，你以后拿地很困难，你干脆盖一个楼出租算了。这个时候我们的房子不会盖得太大，今天我们经济适用房控制的面积是多少？最小50 平米的廉租房，你们想想住廉租房50平米跟这个面积差一大块，因此这种房子中国如果再 搞这种房子，就是出租房，然后你给穷人补贴，让他有能力租房，这个问题就解决了，剩下 的问题就是商品房，很容易解决中国的问题。今天我们再看一下，我们大量盖出租房，你们知道出租房大片盖的时候，会出现社会问 题，所以我们到各省市调研的时候，就是盖经济适用房的时候，拿出一两个单元做廉租房， 盖商品房的时候盖一两栋经济适用房，这是合适的，你把穷人富人分得太清楚，是要出社会 问题的。我们看日本的商品房，从1963年的91平米，到1998年的时候长到了122平米，它 不是没长，日本在1963年的时候，GDP是多少？我们现在是人均2300美金，日本现在 也就是三、四千水平，差这么多，你想想中国以后发展到1万美金的时候，住的房子还是 这样吗？韩国的房子就是例子，韩国在1988年的时候，它的GDP就超过我们国家现在的 水平了，当时他限制了房子，后来到了前几年的时候，今天大家知道韩国人均GDP一万美 金的时候，大户型涨的飞快，把韩国的房价整个提起来了，所以韩国没办法了，你买房子可 以，你上50%的税，不是不让你买，可以买，但是你要上税，这也是没有办法的办法，这 个问题出在哪儿呢？就是原来盖小户型盖多了。我为什么说这句话呢？我不是反对小户型，但是你必须面对中国的现实考虑问题，所以 这里面有很多东西我们一定要变，我们不是为政治干事，我们是为了老百姓的需求干事的。这个问题你们看到没有？不是像想象的不涨了，世界各国的房子都是涨的，没有一个国 家的房子是偏下走的，没有这样一个国家。你说你房子紧张，你能紧张过日本吗？你根本紧 张不过日本，中国的荒地多了。我们再看日本的人口，日本住出租房的人1963年的4.2到 1998年的时候就变成人均2.1了，说明出租房年轻人多，甚至很多没孩子。日本买房子不 像中国，中国一结婚就买房子，在日本你买不起，你要到欧洲发达国家，比利时这个国家差 不多是在41岁的时候才开始买房，德国差不多38岁左右开始买房，也就是你从你工作开 始到40岁将近20年的时间里面是在租房子，中国人是一结婚就买房子，这不符合我们的 要求，为什么不符合你的要求呢？是因为你的房价还不够高。在国外年轻人没有实力去买房， 我们今天在北京市感到压力特别大，一万多平米，你到县城去，你到河北去买房，轻而易举。 因此你只是用口号来喊不买房没有用，因为现在只要有能力就可以贷款买房。但是你知道这 些国家里为什么租房？因为租房下来比较便宜，他为什么要去贷款呢？中国现在逼着你去贷 款，银行还怕出不良贷款，美国次贷危机就是因为给信用不好的人贷款，中国一直也怕老百 姓出问题，其实到现在为止，老百姓还是比较稳定的，银行也希望放给你，还是比较稳定的。而且他的私有住宅也在下降，从1963年的4.63已经下降到了1998年的3.24。北京 市现在有多少呢？大概是2.8，你看日本人统计这个是非常详细地统计，就是什么人住在什 么地方，应该有多少人在里面，我们国家没有人去做认真的调查，没有科学分析就盖房子， 你盖房子完全不符合政策要求，你制定政策他也不给你实行。人均建筑面积的变化，日本的人均建筑面积还是往上走的，包括它的出租房子和私有住 宅，不是越来越少，我们的经济适用房从90平米压缩到60平米，以后这60平米的房子盖 完了以后出不了手，我不知道以后这个房子是怎么处理的。当然因为我们中国的人口没有稳 。。。。。。