文本描述
名都园公寓营销策略思考 提案架构 策略回顾
目前完成工作
各阶段战术执行 提案架构 策略回顾
目前完成工作
各阶段战术执行 一个房地产项目最终要解决的三个问题: 卖什么? 卖给谁? 怎么卖? 结论: 理性认识 户型适中 精装修 老现房 感性认识 感性认识就是项目在人们心目中的理解与印象,他是什么,他的基础就是项目的物理属性。
名都园是什么? 结论 旧项目 旧户型 旧装修 感性认识 一个房地产项目最终要解决的三个问题: 卖什么? 卖给谁? 怎么卖? 族群定位 以具有一定经济实力的投资客为主! 一个房地产项目最终要解决的三个问题: 卖什么? 卖给谁? 怎么卖? 营销战略原则 稳中求胜·精准营销 提案架构 策略回顾
目前完成工作
各阶段战术执行 目前工作进度 策划方面:
销控策略已制定
价格表初稿已制作完成
开盘时间、计划、活动等已确定方案
广告公司已经确定,前期准备的VI展示系统已经开
始设计和制作
户外广告、网络媒体、DM单直投、高端场所资料摆放、高端数据库直投等都在同步进行 销售方面:
已组建销售团队,为开盘销售做准备
销售人员进行项目培训
销售人员进行银行培训
感谢发展商配合:
协助培训
律师准备
按揭银行明确
数据上传
网签准备
提案架构 策略回顾
目前完成工作
接下来各阶段战术执行 直效行销
区域拦截(长效)
现场包装
活动营销
定点轰炸第一波
定点轰炸第四波
围点打援第三波
08.4 07.12 08.2 08.3 08.1 蓄势筹备期 强势营销期 07.11 持续销售期 战略综述 二期
套数:120套
均价:9400元/平米
定点轰炸第二、三波
围点打援第一、二波
主动出击开始(网络+巡展) 一期、三期
套数:144套
均价:9600-10000元/平米
直效行销
区域拦截(长效)
现场包装
活动营销
定点轰炸第一波
定点轰炸第二、三波
围点打援第一、二波
主动出击开始(网络+巡展) 定点轰炸第四波
围点打援第三波
08.4 07.12 08.2 08.3 08.1 蓄势筹备期 强势营销期 07.11 持续销售期 第一阶段 二期
套数:120套
均价:9400元/平米
一期、三期
套数:144套
均价:9600-10000元/平米
预热 业内传播、先知先觉 具体战术 放盘与价格
直效行销
区域拦截
现场包装
活动营销 具体战术 放盘与价格
直效行销
区域拦截
现场包装
活动营销 放盘策略 根据比较,伟业的观点是:
二期产品在整个园区内,综合品质适中。因此
可考虑先放二期,再放一期,最后放三期的放盘策略。
放盘策略 放盘策略 先放二期解决了两个问题,第一避免了入市价格引起市场抗性;第二也兼顾了项目市场形象。
入市价格9400元/平方米
放盘策略 整体价格制定原则 根据北京市场中影响消费者成交因素的重要程度将采光、景观、干扰、户型、面积等作为制定单价的主要因素。
以受众的消费习惯为基础,根据各因素在成交过程中作用的大小依次排序,合理分配权重比例。
根据不同户型组合楼层选取低层为标准层,将所有户型进行共同的权重比较,根据不同户型的各项因素分别打分,通过加权计算不同户型的分值。
针对个别户型,通过手工调整系数的方式进行微调,以达到最合理的价格。。。。。。。