2019-05-31 东玺门营销战略策略报告 2 报告的思路及框架 项目背景 市场分析 目标下的问题 营销目标 策略思路 策略执行 项目概况 项目目标 目标分解 项目限制 条件 区域市场 分析 竞争分析 客户分析 项目营销难点 项目核心价 值梳理 案例借鉴 策略推导 形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略 3 报告核心内容概要：营销战略与策略 形象攻略 展示攻略 推广攻略 服务攻略 推售攻略 破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘的市场意象。 高标准、高形象的展示与服务体验，建立 高端话语权，从服务上建立与品牌体验相 一致的竞争力。 小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。 主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点。 建立超越竞争的营销举措 超越竞争的 营销战略 4 东城版块—项目所处版块，传统意义上的“东市”，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题。 区域居住价值关键词： 高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府 、东方新城（5千余户）。 优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。 浓郁的生活氛围：学校、购物、银行、医院、餐饮环绕。 学区：芙蓉中学、育英小学比邻。 这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相关从业人员，是长沙有名的富人区。 项目区位分析 5 项目东方新城1期、2期是长沙著名的经济适用房小区，3期L组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两大学区优势：育英小学、芙蓉中学。 项目总建面约40万平米 项目三期基本资料 占地面积： 370亩 建筑面积： 458989.66平方米，其中商品房178181平方米。经济适用房191355平方米。 总户数：3500户，其中可售商品房1520户。 车位数：商品房停车位1156台，经济适用房停车位611台。 如图：L组团为商品房住宅，M组团为经济适用房。 商品房 （5栋32层高层） 东方新城2期 经济适用房 经济适用房 芙蓉中学 育英小学 东方新城1期 经济适用房 备注： 1、芙蓉中学、育英小学待建。 2、东方新城1期2期5000余户已入伙。 项目规划 6 欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。 项目立面 7 项目户型特点：3梯5户，私密性较差。 关键点：经济型户型。 1梯5户，私密性较差。 户型方正，经济实用。 干湿分离，飘窗设计。 部分户型非正南北朝向。 部分客厅无阳台,采光面不够. 3房 3房 2房 2房 4房 项目户型 8 项目主要营销节点 项目节点 2007.1.VIP卡认购； 2007.3.30售楼处整改装修完备； 2007.4.21第一批单位公开发售； 2007.4.29 — 2007.5.3 参加长沙春季房交会。 … 目前工程进度：L4栋4层。 9 报告的思路及框架 项目背景 市场分析 目标下的问题 营销目标 策略思路 策略执行 项目概况 项目目标 目标分解 项目限制 条件 区域市场 分析 竞争分析 客户分析 项目营销难点 项目核心价 值梳理 案例借鉴 策略推导 形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略 10 项目目标 回款目标：07年全年实现销售收入3.32亿（销售主要集中在商品房住宅及车库销售，经济适用房和商业销售除外），折合项目面积约7万平方米，均价实现3600—3700元/平方米。车库销售约300个。 品牌目标：通过项目的热销，巩固新金鸿的企业品牌影响力。 目标意味着： 从4月份开始计算，平均每月销售7800平方米，约合70—75套。 每月至少销售34个车库。。。。。。。