文本描述
海风和苑整合推广执行案 U-CLASS 耕天下机构|2009/11 导引 市场大势判研
项目价值分析
目标客群分析
产品形象定位
导入期营销计划 市场大势判研
(详见《北海项目市场调研报告091120》) 09市场大势 【客户】
70%以上为境外客户所消化,投资、度假、养生等成为主要置业需求 09市场大势 【竞争】
竞争升级,未来供量还继续增大,大品牌开发商进入北海市场为中小型品牌带来压力 【产品】
产品线跨度大,从投资公寓到改善性住宅,其中别墅、类别墅产品目前较为稀缺 【供求】
住宅市场仍处于供小于求状态,整体市场需求强劲,市场上存在巨大的潜在需求 【价格】
呈上升趋势,由于供求关系,今年第三季度呈逐月增长,9月份住宅产品均价达3675元/㎡ 【市场】
北海是“全球发展最快十大城市 ”之首,“共和国60年中国最具投资潜力城市”房地产继续呈快速发展态势 2010年政策走势 09年为政策调控成果年
市场走势火爆 目前中国经济正处于宏观调控周期内
今年楼价的再度暴涨构成不确定因素 2010年北海楼市走势取决于政策导向 取向一 取向二 延续执行现有政策,采取温和调控,确保市场稳定 取消08年各项购房优惠政策,促使房价“硬着陆” 银监会表示目前优惠政策仍未改变,但不排除调整的可能;
各地对08年实施的购房优惠政策开始进行调整,多家银行收紧首套房贷;
北海楼市多为改善型和投资性购买,未来受到政策层面影响的可能性较大,本项目应密切关注政策变化,及时在营销上作出调整。 小结: 2.项目价值分析 价值分析
基本指标
卖点深度包装 ■项目基础指标 规模: 占地16万余平方 ,总建面21万余平方,容积率1.35 户型: 18层高层住宅;主力户型80-90㎡
独栋别墅、双联排、四联排别墅 景观: 20分钟到海边度假风景区;
东南亚风情园林,热带气息景观; 配套: 高级会所,网球场等康体设施共享,三期幼儿园 ■ 卖点深度包装 区域地段 建筑风格 个性户型 中国十大宜居城市 丰盛风景资源:阳光、海岛、海水、沙滩、森林、温泉等丰富的历史文化古迹资源 93公里海岸线的极致风光 从心理到生理的健康理疗 对自然的尊重,对健康的追求…… 会所配套 滨海生活 稀缺滨海环境资源 园林风情 十里银滩 海底世界 南珠之光涠洲岛 星岛湖红树林■ 卖点深度包装 区域地段 建筑风格 个性户型 会所配套 滨海生活 园林风情 区域性国际化的旅游城市 城市东扩桥头堡,重点发展区域 东西交通动脉——北海大道,交通便捷 政府规划总部后花园CLD 紧邻北海汽车总站新址,配套升级 机场到市区门户,必经之路 北部湾(广西)经济区的中心城市 紧邻北海工业园区 东西交通大动脉——北海大道 北海工业园 北海工业园 紧邻北海新客运站 ■ 卖点深度包装 区域地段 建筑风格 个性户型 雅黄色的主色调,与贵族红相得益彰 气宇宣扬的穹顶,叠落出尊贵气派 大型海蓝落地玻璃,品质之美 稳重浑厚的经典建筑品质,不失灿烂表情 超宽楼距,视野非凡 品质精雕细琢,宛如天工 会所配套 滨海生活 新古典主义建筑风格,尊贵典雅 园林风情 ■ 卖点深度包装 区域地段 建筑风格 个性户型 人景互动,移步换景的景观设计理念 60多种珍贵热带亚热带植物博览 自然水系景观营造,蜿蜒浪漫 高级石材精心打造,品质感十足 强调景观的互动性,人性化,泛会所设计 亭台楼榭错落,层次丰富的休闲之所 会所配套 滨海生活 移植东南亚风情,热带景观完美呈现 园林风情 中心庭院抬高2.1米,立体式景观。。。。。。