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合富辉煌三水丽日坚美森林湖开售前策略提案

三水旭日
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资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2019/7/3(发布于广东)

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文本描述
丽日坚美森林湖 合富辉煌房地产(佛山) 丽日坚美森林湖项目组 2008年8月12日 开售前策略提案 三水楼市宏观状况 三水下半年走势预测 三水个盘现状分析 前期蓄客情况分析 推货及定价策略 营销策略 目录纲领 三水楼市宏观状况 三水07年住宅市场整体状况(不计商业及其他部分) 07年全年成交住宅3477套,平均每月成交290套,整体均价4325元/㎡(套内面积) 07年上半年市场因各盘放量供应,成交量及单价不断稳步上扬。 从7月份开始,因整体市场缺货,仅恒达花园、成业汇景苑、天鹅湖有少量余货。故市场的整体成交萎缩。步入10月份开始,跟随佛山大环境遭受新政影响,价量双跌,成交量、成交面积、均价统统跌至07年2月水平。 三水的观望态势比禅桂更早出现,证明三水市场的消化水分较高。 三水08年上半年住宅市场整体状况(不计商业及其他部分) 08年上半年仅成交住宅864套,仅达到去年成交量的1/4。同比下降50% 雅居乐于08年1月开始放量销售别墅,故均价受此影响单月升幅较大。 2-3月份,市场新货断档。其中2月份受长时间雨天及雪灾影响,成交量创造新低。 08年5.1开始,陆续有几大项目推新货,包括乐平雍翠新城、雅居乐近水楼台、三水双城。但成交数据表明,指标大盘也无法打破楼市的沉寂。 小结:三水楼市跟随房地产大势,从去年11月份开始进入冰冻期,至今仍未有回暖的迹象。同时广大市民亦在期待下半年几个新盘的推出,观望情绪严重。 销售量跌回06年水平 今年销售持续疲软! 缺乏新货?消化力有限? 三水08年上半年消化率汇总(不计商业及其他部分) 三水房地产疲软,主要原因是市场消化量有限。4、5月份即使指标盘推新货,仍无法刺激产生购房井喷,反而消化率直线下降。 步入08年CPI不断走高,加上国家遭受自然灾害,市民购房能力大打折扣。现今三水市场上基本无房地产投资者,而自住客户处于恢复元气的时期,多数选择等待下半年三水市场放量时更多高性价比的选择。 按消化率推导,坚美不宜大量出货,首期309套货以分批推盘为宜 三水下半年走势预测 政策因素——中央政府对房地产市场的调控会先抑后扬 2008年宏观调控的首要任务:防过热、防通胀、重民生、平稳过渡奥运。 防过热、防通胀 重民生 实行稳健的财政 政策从紧的货币政策 紧缩信贷增长量持续加息 控制物价上涨解决人民住房等问题 走“双轨制”加大 保障性住房供应 平稳过渡奥运 先平抑市场,回归理性后激活市场与利空预期对冲 5.12地震后资源 集中注入,支撑着 物价继续上扬 家大利率的波动幅度 其他一写手段,如公开市场操作等 在舆论及国民大众均看空奥运后市的态势下,用政策引导国民经济稳定,实现可持续发展战略:08年第一季度利空尽出,房价回调趋势延续,第二季度释放部分需求,维持行业稳定,奥运期间及会后驱散利空预期甚至放出利好激活市场,与大众及舆论“会后经济崩溃”预期作对冲,在部分游资撤出市场的情况下,保护理性市场平稳,防范经济风险 政策因素分析 政策因素——根据先抑后扬的政策风向研判适合销售时机 政策因素分析 在经历07年市场剧变后,楼市进入过渡和调整期,超前消费的透支利空在08年将进行回补; 进入08年,政策及经济因素影响持续深入,即使进入回调阶段,买升不买跌的心理使得客户进入持续观望阶段; 08奥运在即,政府调控的突发性决定了后市走势的未知性。 5.12四川地震, CPI将会受到一定的波动,而且地震对整体国民心里带来相当的影响,购房意愿估计会进一步受到压制。 政策背景概述。。。。。。