卖给谁 怎么卖 卖什么 卖什么 ■不得不面对的市场环境 ■项目环境分析 ■市场挑战与机遇 ■项目资源整合 一、不得不面对的市场环境 1. 市场走势与政策博弈 国务院再念紧箍咒:收地 征缴增值地价 央行连续加息及提高二次房贷首付抑制投机 开征物业税 增加经济适用房、廉租房的建设规模 物业税征收可能被提上日程。从2005年国务院出台“国八条”算起，包括后来的“国六条”、限制外资政策、加强住房保障、提高二次房贷首付、历次加息以及提高存款准备金率，两年多的时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上均属罕见 。 如今，政府、开发商、消费者三方博弈正进入胶着阶段，宏观调控与市场竞争均任重而道远，妄断房价必涨或必跌都只是戏言。部分房企在部分地区做出的有限让步更多的只是加速资金回笼的促销手段，称不上具有全局意义的关键节点。 2. 发展中的合肥，机遇中的合肥 经过2006年和2007年上半年的房价徘徊期后，2007年下半年合肥商品房市场明显转好，新建商品房成交面积和成交金额迅速增大，价格稳步上扬。 合肥城市大建设加快。 城市人口日渐增多。到2010年，合肥市域人口将达到580万人。 土地供应的趋紧。 土地价格的飙升。 合肥作为长江三角经济圈的重要辐射地带，正受到国内外领袖企业的热情关注。沃尔玛、麦德龙、法国欧尚、英国TESCO、百安居、台湾好又多等大批世界500强企业纷纷看好合肥，蜀山区是他们投资兴业首选区域。柳州两面针、浙江绿城、荣事达等国内著名企业也打算在蜀山区得到进一步发展。这对正在升温的合肥商业地产经济无疑是个利好。四大因素推动房价上扬 》》》 3.威胁与挑战 2008年合肥市的房价将会稳中有升，但涨幅过大的可能性不大。 国家收紧了消费环节的信贷闸门，明确了“第二套房”的标准。 合肥住房公积金贷款政策趋严。 重点打击“囤房惜售” 预（销）售环节中的违法、违规行为。 经济适用住房及廉租住房项目开工建设。 滨湖新区建设投入的加大，土地供应量加大。 宏观政策》》》 合肥的商业地产正在崛起，随着众多城市综合体项目陆续上马，将引发合肥商业版图的颠覆性改变，传统以四牌楼为核心商圈的地位将逐步被新的国际化生活商业圈取代。 信地·城市广场 乐客来国际商业中心 明发商业广场 博澳丽苑 金地国际城 88街 元一柏庄 哈街 绿地海顿 饕界 新华学府 合钻 & 市场竞争》》》 情景街区商业开发 城市综合体商业开发 二、项目环境分析 商业 市场调研 项目城市机理图 2.商业分析 ①区域一公里范围内商业分析 ②合肥典型商业街市场分析 ③. 近期代表性商铺销售价格调查分析分析： 推出的商铺面积：在35-120平米之间，哈街推出LOFT1000㎡的旗舰店。从销售率上分析，面积较小的单层商铺总价底，销售率高。而面积200㎡以上比较尴尬，销售及招租都有一定难度。 楼层层高：单层4.2-5.6米区间，双层3-4米区间。从销售率上看，单层层高5.1米以上市场热销。双层3.3米以上左右比较理想。 销售方式及价格：从目前市场各大商铺销售情况分析，传统的只售营销模式无法提升商业价值，8000元/㎡销售价格均偏低。而“金地88街”、“哈街”等售后三年8%年返租、售后统一经营管理的模式，不仅销售率高，而且销售价格均价在13000元/㎡左右。 结论：本项目近5万平米规模的商业建议以售后返租及统一运营管理等商业运营开发模式。不仅利于项目实现价值最大化，同时也保障项目开发的成功及后期商业圈的成熟培育，做到项目开发、投资客户、经营商家等双赢。。。。。。。