中海龙湾半岛市场定位及可行性研究 目录： 第一部分C地块基地条件分析 第二部分区域中小户型物业研究 第三部分典型案例研究 第四部分 C地块定位 第五部分 C地块物业发展建议 第六部分 经济测算 第一部分C地块基地条件分析 1、C地块区位 东：加气站、公共绿地、 幼儿园、小学 西：拆迁安置房 南：丽景华庭 北：A、B地块及清水河 2、C地块控规指标 用地性质：二类居住兼容商业用地 占地面积： 16341.65m2，约24.51亩 容积率： ≤ 3.0 绿地率：≥30% 建筑密度：≤30% 限高： ≤ 53米 最大建筑面积： 49024.95m2 商业最大容量： 14707.49m2 3、项目规划限制指标 现代建筑风格，色调明快。 C地块内商业建筑必须单独占地，严禁按草金路布置，多层建筑需采用坡屋顶。 C地块临规划道路结合15米绿带布置不小于净用地面积4.5%（735m2）的集中绿地，另735m2的集中绿地结合总平方案布置。 公共绿地规划：约3770m2,用于CNG加气站安全范围控制。只能设置通透围墙或绿篱。 C地块需设置公厕一座（每座面积不小于50平米），并对外开放。 物管用房结合总平方案按总建筑面积的3‰配建。 交通出入口：结合地块周边规划道路开口，主入口宽度不大于7米，次入口宽度不大于4米。 4、项目基地条件小结 C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的产品将成为C地块核心竞争力。 临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长约204米。 商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。 第二部分 区域中小户型住宅研究 1、中小户型显性供应项目分布 中小户型的住宅指:户型设计紧凑的70-120平米以下套二和套三户型。 区域内中小户型的住宅包括两大类，一类是中小户型楼盘，另一类是高端楼盘中的中小户型。 样本数量：共11个，中小户型楼盘9个，有中小户型的高端楼盘2个。 （一）中小户型住宅显性供应楼盘分析 2、中小户型显性供应楼盘产品特征 中小地块是中小户型供给的主力，88.9%的占地面积在65亩以下。占地面积在25亩以下有4个，45-65亩的有4个，90-100亩仅有竹韵天府 整体规模较小，总建筑面积集中在38000-50000m2 总户数主要集中在250户和750户，总户数均值为819户。 容积率的均值为2.66，容积率主要为2.2-2.8，丽景华庭2期及新光华广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供应量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量的28.5%；外双楠板块供应量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分别占总量的21.5%和20.1%。 销售均价为3638.9元/m2，以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000-4200元/m2及3500-3600元/m2，分别占总量的51%及27.4%。 销售率普遍很高，销售周期较短。除未开盘的4个项目外，销售率均值为87%，销售周期集中在1个月左右，最长为8个月。 户数与车位比为1:0.5-0.7。其中，1:0.5-0.6的占总量的31.4%，1:0.61-0.7的占总量的38.1%，1:0.49占总量的30.5%. 档次普遍为中档，区域内没有高端纯中小户型楼盘，从市场供给来看，高端纯中小户型楼盘还属于市场空白点。 产品基本没有创新，但性价比高，有着相对较低的单价和总价。 主要客户群体构成为： 第一类：收入中等的工薪阶层及年龄在25-30岁左右年轻人，家庭结构为1-2 人，以一次置业年轻人和1-2次置业的工薪阶层。 第二类：有稳定收入的老年人。 3、中小户型显性供应楼盘营销特征。。。。。。