内江经济开发区甜城大道 D地块项目前期可行性研究报告 重庆中博房地产投资咨询有限公司 博众房地产管理研究院 2013年1月26日 重庆中博房地产投资咨询有限公司 内江经济开发区甜城大道 D地块项目前期可行性研究报告 重庆中博房地产投资咨询有限公司 博众房地产管理研究院 2013年1月26日 重庆中博房地产投资咨询有限公司 我们需要解决核心问题： 城市，内江这个城市是否值得进入？ 区域，城西经济开发区是否具有较大的投资潜力？ 项目，本案地块是否具有较好的利润空间？ 总的一句话，我们本次报告要做的就是判断市场可行性与项目财务可行性问题！ 报告结构 1 2 3 4 本报告核心问题是探讨本案在既定市场环境中成功的方法 项目定位 5 项目财务评估 重庆中博房地产投资咨询有限公司 成交量继续下滑，1-10月成交1200万方； 价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%； 调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩； 导致2008年成交仅1200万方。土地招拍挂政策 逐步规范房地产市场 市场表现 楼市重大政策/事件 北上广深大型开发商四川圈地，千亩大盘初显现； 城市建设加速，房地产市场发展迅速；70/90政策，严禁别墅用地出让 70/90政策：项目90㎡以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变； 别墅用地出让变少，别墅单价提升快国八条 首次对供应及需求进行调控，银行货币政策的全面收紧 供应明显大于需求市场存量大幅增加。成渝城乡统筹 成渝经济区城乡头筹试点区域9.27抑制房价政策 首付40%，贷款利率1.1倍 连续加息至08年10月，最高达7.83%1.29救市 首付2成，利率7-8.5折 税收减免，契税按1%收取4.15，新政；2套首付50%，利率1.1倍； 一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷；1.28新国八条、渝房产税 二套首付60%，限购一线到二线城市； 四川对高端房收取房产税 四川楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过1900万方； 价格部分项目6、7千，少量出现1万元/㎡。 成交量得到抑制， 价格高位运营，一线项目价格上涨约40%； 上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约30%； 刚性需求带动市场回暖，年度成交2284万方，为历史第二高位； 成交价格稳中有升政府坚持调控不动摇 政策环境回顾：2012年主旋律：坚持调控不动摇。 项目发展环境研究 宏观市场环境分析 继2011年底下调存准金率之后再度下调0.5个百分点，释放约4500亿流动资金 继2012年6-7月连续两次下调贷款利率共0.75个百分点 扩张性货币政策！ 2012年整体经济走势 项目发展环境研究 宏观市场环境分析 宏观经济（CPI、GDP）与调控 市场分析 2012年宏观政策汇总 房地产企业开发业务将趋于综合化、多元化，商业物业、旅游地产、养老地产为新的开发热点。 房地产企业城市布局将转向迅速成长的二三线城市 企业竞争加剧，将呈现两极分化。品牌房企借助雄厚资本实力、便利融资渠道、品牌影响力和开发运营能力，市场规模和市场份额将快速提高，小型房企将优胜劣汰，部分转向特色化产品和差异化竞争 短期看，政策从紧趋势不会改变，调控常态化。长期看，随着政府对保障房建设力度的加大，商品房市场化的特征会更加凸显，受到政策调控的力度会趋于减小。 政策环境变化与影响：中国房地产行业仍然处于城市化快速发展期和人口红利期。短期看，政策从紧趋势不会改变，楼市调控趋于常态化，但随着保障性住房的补位，商品房市场受政策调控的影响会趋于减小。宏观经济政策环境 宏观经济发展良好，面临经济结构转型 未来十多年，城市化和人口红利对房地产发展将继续起到强有力的支撑作用 房地产市场发展 2010年实行了严厉的楼市调控政策 政府明确加大保障房建设力度 一线城市受政策影响成交量下降，二三线城市对房企业绩贡献大 房企大象时代来临，万科提前4年迈入千亿俱乐部，大型品牌房企成为市场竞争主角 项目发展环境研究 宏观市场环境分析。。。。。。