1 纳爱斯集团雨花亭项目 市场调查报告 2007年12月 2 报告纲要 房地产中观市场 房地产宏观政策 房地产宏观市场 房地产竞争市场 3 一、房地产宏观市场分析 4 1、中国房地产长期发展的原因 2、中国房地产发展的一般周期规律 3、07年10月前中国房地产市场情况 4、07年10月后三年内中国房地产市场预测 二、房地产宏观政策分析 21 1、 07年10月前调控政策 2、07年10月后长沙房地产发展情况 三、房地产中观市场分析 38 1、 06年长沙房地产发展情况 2、07年上半年长沙房地产发展情况 3、07年10月后长沙房地产发展情况 四、竞争市场分析 56 1、板块竞争 2、高档住宅竞争市场 3、商业竞争市场 4、商务（商住楼）竞争市场 目 录 4 房地产宏观市场 07年10月前中国房地产市场情况 中国房地产发展的一般周期规律 中国房地产长期发展的原因 07年10月后三年内中国房地产市场预测 5 经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境 中国每年新增就业人口近千万 GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个 为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7％ 经济持续增长 就业增加 政治稳定 保证 中国房地产长期发展的原因 1、经济高速发展带动房地产行业高速发展 6 经济发展前景看好,推动住宅产业持续高涨 未来10年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石 国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP均增长率将达到8％左右 高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%中国房地产长期发展的原因 7 2、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展 1981年至2006年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43.9%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。 中国房地产长期发展的原因 8 3、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势 中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。 20—60岁人口为财富创造期，目前我国平均年龄在27岁，20－60岁人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变，年轻人成家立业对住宅的需求是保证中国房地产长期发展的内在驱动力之一。 而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。 中国房地产长期发展的原因 9 4、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证 中国是一个人口众多，而国土辽阔的国家，但是，相比于大多数发达国家，中国的人口密度太大，人均占有的土地资源非常稀少 中国人对地产和房产的依赖程度超过世界上任何一个国家和地区，中国人比大多数民族和国家的人民有更强的欲望占有地产和房产 中国房地产长期发展的原因。。。。。。