高力国际·中国研究团队报告封底载有团队的联系信息最佳投资机会概要华东： 上海商务园区 尽管流动性有限，但零售物业，特别是南京 和杭州的零售物业投资前景尤其突出 外围城市的物流资产，例如南通、常州、无 锡及常熟 长租公寓华北： 北京非核心区域的写字楼 北京商务园区 天津和廊坊的物流资产 沈阳作为区域物流枢纽华南： 深圳和广州琶洲区写字楼具有增长潜力 东莞、惠州和佛山等周边城市的物流资产 零售物业具长期投资展望华西： 成都甲级写字楼（尤其是位于金融城区域） 高收益率的成都商务园区（尤其是高新南 区） 物流资产具长期投资展望执行摘要中国的增长前景持续强劲，2018年和2019年的GDP实际 增长率预期将超过6.0％。货币紧缩政策适度，实际利率 甚至可能在未来几年略有下降。以上因素都有助于保持中 国投资市场的稳定，2018年第一季度的房地产交易亦反映 此趋势，且同比增长24％。尽管如此，经济面临的风险亦正在上升。市场对贸易战的 担忧使中国股市下跌18-20％，同时导致人民币走弱。然 而，这些风险并未打击商业地产价格。物业估值水平仍处 于较坚挺的水平：中国一线城市的甲级写字楼收益率为 3.6-4.0％，略高于十年期国债。尽管如此，我们认为中国不同区域仍然存在众多投资机 会。在华东地区，高科技行业的不断发展和基础设施的提 升使得商务园区的租金稳步上涨。因此相比写字楼而言， 我们更看好上海的商务园区前景。我们也看好收益率达 4.0-6.5％的零售物业。物流行业有着明朗的趋势，租金 和价格双双上涨，外围城市存在可供投资的资产。最后， 长租公寓是一个具有吸引力的新兴资产类别。在华北地区，北京的非中心地带仍存在具有投资潜力的写 字楼资产。商务园区资产是另一个极具吸引力的投资之 选，收益率为4.2-4.8％。物流行业趋势较为乐观，但由 于北京地区可售资产稀缺，我们预计天津和廊坊等周边城 市的物流市场将会更加活跃。物流业的发展也将使中国东 北的中心城市沈阳受益。受惠于大湾区规划下的区域一体化发展，华南地区将吸引 更多国际投资者的关注。在写字楼领域，我们预期深圳市 场租金增长率较高，而广州琶洲区将会成长为一个新 CBD。深圳和广州的物流资产短缺，所以投资者应该在周 边城市寻找机会。长远来看，大量新增的零售物业供应将 会创造出新的投资机遇。华西地区物业资产有着良好的投资价值。成都甲级写字楼 收益率达5.7%，而金融城地区会提供充足的供应和有力的 政策支持。金融城地区有着充足的供应和强力的政策支 持。我们也看好收益率达7-8%的商务园区板块，特别是在 高新南区。尽管目前资产较为稀缺，但成都正在迅速发展 成为一个主要的物流中心。我们预测成都东部新区将会有 进一步的物流开发。图表1：2018年第一季度中国主要城市投资型物业净收益城市 写字楼 零售 物流/工业 商务园区北京 4.0% 5.0% 5.0-5.5% 4.2-4.8%天津 4.5% 6.0% 5.5-6.0% n/a沈阳 5.3% 6.3% 6.0% n/a上海 3.6% 4.0–5.5% 5.0-5.5% 4.3%南京 5.3% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0%杭州 5.1% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0%深圳 3.9% 5.2% 6.7% 4.5-5.0%广州 4.0% 5.0% 6.0% 5.5-6.0%成都 5.7% 6.0% 6.0% 7.0-8.0%资料来源: 高力国际 3 高瞻远瞩 | 2018年6月28日 | 投资物业 | 高力国际目录最佳投资机会 .... 5中国：经济展望6中国楼市成交量和估值 .. 7亚洲各城市对比 .......... 10华东 .... 11机遇摘要 11零售物业 11商务园区 13物流/厂房 14写字楼 15长租公寓 17华北 .... 19机遇摘要 19零售 19商务园区 20物流 21写字楼 22华南 .... 24机遇摘要 24写字楼: 深圳 25写字楼: 广州 254 高瞻远瞩 | 2018年6月28日 | 投资物业 | 高力国际物流 26商务园区: 深圳 28商务园区:广州 29零售: 深圳 29零售: 广州 30华西 .... 31机遇摘要 31零售 31写字楼 32商务园区 33物流 34。。。。。。