目录报告摘要 ....... 11项目概况 .. 101.1研究范围 ... 101.2用地现状 ... 111.3交通条件 ... 121.4土地权属 ... 141.5上层次规划 ........... 162项目用地更新的必要性 ..... 202.1城市开发破坏下，片区已不具备继续发展旅游的条件 ........... 202.2旅游产业发展中心已经转移，片区定位亟需更新 ....... 212.3区域整体形象不佳，形成城市商务发展主轴上一道明显的断裂带 ... 222.4经济高速发展，产业升级受到用地制约 ........... 242.5城市绿带受到破坏，亟需重新规划 ....... 272.6土地权属单一，拆迁量少，易于更新 ... 283项目战略发展方向293.1项目面临的战略发展机会分析 ... 293.2项目发展条件分析 ........... 343.3项目战略发展方向分析 ... 384项目总体发展定位394.1项目总体定位 ....... 394.2项目目标产业定位 ........... 414.3项目形象及功能定位 ....... 444.4项目物业功能组合及档次定位 ... 484.5规划设计构思 ....... 535项目规划体量建议555.1规划要求 ... 555.2项目功能物业市场分析 ... 585.3相关案例分析 ....... 685.4物业发展体量建议 ........... 736项目经济效益评价746.1基本假设 ... 746.2经济效益评价结果汇总 ... 846.3敏感性分析 ........... 857社会效益评价 ....... 887.1直接经济收益 ....... 887.2综合社会效益 ....... 908结论与建议 ........... 928.1主要结论 ... 928.2项目建议 ... 93附件一：用地更新的市场空间分析 ... 94附件二：财务测算表 .......... 1371报告摘要根据1993年深圳市政府批准，深圳经济特区发展公司与正大（深圳）发展有 限公司签订的《合资经营企业合同》，香蜜湖度假村原红线范围内约237万平 方米土地(包括其中已有建筑物的41万平方米土地和未经开发的l96万平方米 土地)交由中方与外方合资成立的深圳香蜜湖度假村有限公司进行综合开发和 经营。1998—2003年，因城市建设发展和城市规划的需要，政府陆续收回香蜜湖度 假村原红线内土地，截至目前，香蜜湖度假村用地面积仅剩约140万平方米。本次拟进行用地功能更新的范围（规划范围）为香蜜湖度假村南片区（以红荔 路为界）与北片区部分用地，占地面积76.1公顷，其中，南片区用地面积57.2 公顷，北片区用地面积18.9公顷，规划范围如下图深色边框所示： 香蜜湖度假村用地更新规划范围规划范围内共有5宗土地，均归深圳香蜜湖度假村有限公司使用，其中， B303-0018、 B303-0019、 B303-0034等三宗地已于2001—2003年办理《房 地产证》。2一、项目用地更新的必要性1、城市开发破坏下，片区已不具备继续发展旅游的条件近年来，由于红荔路的建设开通、政府收地进行市政办公大楼建设、房地 产开发等一系列城市开发建设，导致了香蜜湖度假村旅游资源受到严重破 坏，片区已不具备继续发展旅游的条件，片区的旅游功能定位已失去资源 基础。2、旅游产业发展中心已经转移，片区定位亟需更新深圳市旅游产业的发展重心逐步向具有更优越旅游资源的东西两翼地区拓 展，同时福田区旅游产业功能的定位开始向”国际化都市旅游圈”提升，香蜜 湖地区在失去旅游资源优势的同时，也逐渐丧失旅游战略竞争优势。3、区域整体形象不佳，形成城市商务发展主轴上一道明显的断裂带受到土地性质的限制，香蜜湖片区在旅游产业难以为继后，逐步集聚起一 批占地规模大、产业附加值不高、应该布局在城市近郊的汽车销售业和餐 饮业，其产业功能及结构都与福田中心区整体发展定位不符，成为福田中 心区的一块沉寂之地，在深南大道商务主轴上，香蜜湖片区形成了一道明 显的断裂带。 香蜜湖地区 深南路香蜜湖地区处于两大商务区之间，形成城市发展主轴上一道明显的断裂带。。。。。。