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长沙世茂铂翠湾超高层项目D91二期前期定位报告85页

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更新时间:2019/6/25(发布于上海)

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文本描述
世茂铂翠湾 D-9-1二期超高层前期定位报告 1. 整体市场分析 2. 项目本体分析 3. 项目定位 4. 初步物业建议 目录 整体市场分析 1.1 宏观政策分析 1.2 整体市场去化分析 1.3 各面积段去化概况 1.4市场竞品分析 1.5典型个案分析 2. 客户分析 3. 项目本体分析 4. 项目定位 5. 初步物业建议 宏观政策分析 “国五条”的关键点主要有: 一、重提房价控制目标。2011年的“新国八条”中提出住房价格控制目标,但随着楼市降温,反映政府此次将重点控制热点城市房价涨幅的意图。 二、限购范围扩大。对房价上涨过快的其他城市,将由省级政府责令其采取限购等措施,受限购扩围影响的城市主要是国家重点监控的70个大中城市中的非限购城市。 三、首次提出扩大房产税改革试点。从长期来看,对购买者征税对房地产价格并无太大影响。 四、严格实施差别化信贷,二套房信贷面临收紧可能性。但对实体市场的影响也相对有限。 五、农民工被纳入保障体系,实现农业转移人口市民化 政策影响力目前有限,市场需求依然存在,调控治标不治本,未来存在不确定性。 整体市场去化分析 2013年1-5月住宅市场整体情况较去年同期有所上升, 5月份长沙楼市销量没有继续放大,预计将步入平稳期 长沙商品房住宅市场供应成交结构走势图2013年5月长沙市六区住宅成交量为90万方,环比下滑9.28%,同比上升19.41%;住宅网签套数8776套,环比下滑6.9%,同比上升20.88%;住宅成交均价6640元/平米,环比下跌1.79%,同比上升6.46%. 各面积段去化概况 90-120㎡仍为主力户型,144㎡以上大户型去化情况不容乐观2013年1-5月长沙市六区住宅主力成交面积主要集中在60-90㎡与90-120㎡,从5月情况看,90-120㎡成交量最大,占比31%,约27.9万方;144㎡以上大户型占比9.31%,约8.38万方。 长沙住宅市场成交面积段结构走势图 市场竞品分析 目前长沙滨江住宅供应处于井喷状态,后续还有多个滨江豪宅项目入市,市场竞争激烈 凯乐国际城 香江锦城 典型个案分析-华远华中心 顶级滨江豪宅——华远华中心 核心价值——城市核心地段+品牌+江景+豪华装修+城市综合体 湘江资源——城市核心地段的一线江景 豪宅印象——大平层产品+豪装装修+产品附加值(智能化运用/顶级物管) 典型个案分析-华远华中心 户型配比:华远项目目前所推产品主要以250-310四房为主 去化速度: 四房去化明显好于三房 自2012年4月开始销售以来,三房去化缓慢,累计去化28套,月均去化2套,四房去化速度相对较快,累计去化164套,月均去化11套 对本项目的启示 1、顶级毫宅客户对200-230之间的三房毫宅产品并不感冒。 2、顶级豪宅客户对四房的需求高于三房。 典型个案分析-保利国际广场 一线滨江豪宅——保利国际广场 核心价值——品牌(保利/金钥匙物业/JW万豪)+江景 湘江资源——城市次核心地段的一线江景 豪宅印象——大平层产品+产品附加值(智能化运用/金钥匙物业) 户型配比:保利住宅产品超过140平米均按四房设计,200平以上的四房所占比例不超过30%。 去化速度:168-190平四房去化高达80%,250平以上四房去化速度最慢。 对本项目的启示 1、本案的产品面积段在140以上可考虑按照四房设计。 2、鉴于保利和本案地段的相似性,本案的产品面积上限应该在250平米以下。 典型个案分析-保利国际广场。。。。。。