锦州宝地威尼斯水城营销总纲 谨呈：锦州宝地集团 锦州宝地集团自立足于锦州房地产发展事业，自2005年与世联首次携手，距今已七年，七年以来，宝地集团成为锦州区域领先级的复合型发展企业，对行业的卓越领先，同时也为世联营销顾问服务品质提出了更高的专业要求，世联顾问威尼斯水城项目组，力求通过项目的营销总纲与宝地集团共同探究项目营销发展，成功再现宝地项目的辉煌盛举，共赢锦州龙栖湾舞台。 前言 目标解析 财务目标 速度目标 品牌目标 区域分析 宏观市场 锦州市场 龙栖湾市场 竞争态势 项目分析 项目现状 主要竞品 客户分析 核心问题 案例借鉴 案例一 案例二 案例启示 营销战略 营销策略 推售策略 推广策略 客户策略 活动策略 展示策略 营销总控图 费用预算 PART 1 目标解析 2011年度项目团购部分实现边际利润9亿； 商品房部分成功启动，顺利实现销售。 开发目标 5 开发目标 品牌目标 项目目标 财务目标 2011年底实现边际利润9亿. 世界级湾区物业，团购部分预计如期完成，商品房部分顺利启动，成功销售。 湾区行业的领袖标杆，滨海物业开发的参照指标 快速成交 客户支撑 挖掘！ 充足货量 最大利润 团购区高层、洋房均价2950元/m2，后期通过价格调整，实现快速去化，实现销售总额最低15亿 商品房入市，加强客户信心，促进快速成交 推售地块A/B/C/G/F 总建筑面积 产品线分布 物业类型：高层、洋房、别墅 团购主要以锦州本地客户为主，积极拓宽团购渠道 市场宣传全面铺开，外地客户针对性渠道建立，全面网罗市场客户 整盘实现税后利润10亿 明星产品实现高溢价 目标对我们意味着什么？ PART 2 市场分析 承接辽宁中部城市群和京津冀都市圈的双重辐射黄金走廊 关内外咽喉要道 地处辽西南，扼“辽西走廊”东端，东接辽中城市群，南临渤海，西连京津唐，北有辽西和内蒙东及黑龙江、吉林的广阔腹地。是环渤海经济圈、东北亚经济圈经济的交汇点,连接东北内陆与渤海的黄金走廊。 锦州。 锦州港明代辟为商港，明清成鼎盛 迄今400多年的成港史 新中国成立后，锦州是中国东北重要的工业基地城市 经济传承 锦州。 辽西腹地及内蒙东部地区的物流集散地和商品配送中心潮涨隐、潮落现，天下一绝的笔架山天桥 中国皇帝登临次数最多的医巫闾山 1500多年前开凿的万佛堂石窟 …… 文化积淀 锦州。 沿线滨海度假社区，龙栖湾尚起步阶段，相对于其它几个热点区域，存在很大的上升空间，尤其是价格优势明显，未来增值潜力巨大 以中直疗养胜地为基础，依托京津都市圈而蓬勃发展的滨海度假市场； 别墅普遍1万以上，高层和公寓依据离海的距离而价格不同，在5000-8000范围内； 相比锦州，海滨浴场相对认知度高；但度假设施并不完善，海资源利用相对初级； 拥有温泉资源，因而吸引了部分养老和储备养老客户； 市场以高层开发为主，均价4000，别墅稀缺，唯一的别墅项目预计单价15000； 本地（兴城和葫芦岛）占比60%，剩余外地客户中，东北为主；本地为自住及第二居所，外地客户养老、度假、投资兼具； 发展相对较早，在政府的大力推动和开发商联合发力下，城市价值凸现； 市场处于快速发展期，价格不断提升； 周边有温泉资源，吸引部分养老客户； 本地客50%，其余以黑龙江、北京、东三省为主； 高层均价5000元/平方米左右 3 1 2 周边滨海城市较锦州普遍开发时间早、市场认知度较高，区域外客户比例高。锦州的发展空间巨大。 宏观市场。。。。。。