芦花庄园项目整合营销思路提报 ---纵横地产 目录 前言 客户分析 市场分析 营销思路 执行细案 前言 前言 滨海新区进入国家战略发展计划，成为中国整体关注焦点.区域高端人士聚增. 前言 “限制别墅类地产”政策出台，使得别墅价格继续走高，天津别墅市场值得期待。 目标客户从观望转向关注. 前言 2006--2007年后别墅市场集中放量，造成目前市场在售项目在20个以上，竞争趋于白热化。 高端客户居住理念日趋理性.中心型别墅项目及度假型别墅项目平分秋色.各自项目细化卖点梳理及有效的市场诉求成为关键. 前言 随着天津整体经济的迅猛发展,高端客户群体呈现多极化发展趋势(职业\特征等并不单一).产品与目标群体的精准定位成为项目操作成功关键. 前言 别墅项目稀缺,挤压高端群体购买欲望.投资方式多样化与别墅项目总房款矛盾. 前言 6、别墅市场发展方向 直销时代的来临及下线操作别墅项目操作关键词--口碑 市场分析 市场分析 一、土地一级市场分析 2007年一季度国家出台“限制别墅类地产”政策之后， 使得别墅类地产因限制土地供应，新增供应稀缺。市场分析 二、房地产二级市场分析 滨海湖板块 东丽湖板块 滨海核心板块 由于土地的供应量的下降使得该板块内的别墅项目在后期增加的可能性较小；但关注程度较高 近年来别墅项目发展最快的板块，作为连接市区与滨海新区的中间地带，其发展潜力很大。 珠江(宝坻)板块 滨海湖板块 滨海湖周边区域规划建设一批极具竞争力的世界级旅游项目,打造滨海休闲旅游度假的核心区域 . 连接北京与天津的中间板块，高端配套现已呈现,生态资源得天独厚。生态资源得天独厚，别墅产品竞争力较强。 市场分析竞争对手： 主要竞争对手 潜在竞争对手 滨海湖万科东丽湖 弘泽制造 远洋新干线京津新城 东丽湖板块 滨海湖板块 潜在竞争项目 纵横观点： 中心型与度假型别墅项目明晰。 度假型别墅项目产品同质化严重。 市场分析 客户分析 客户分析 目标客户特性： 行业分布 职业职位 文化年龄 收入水平 购房情况 消费特性 区域分布 涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等众多领域。大型企事单位企业领袖及高管、私营企业业主、具有隐性收入的军政要员、文艺界名流（如演员、艺术家等）多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为35-50岁，往上少量浮动至60岁身价三千万以上至资产总值上亿投资\度假\自住比例相当；二次及多次以上置业者居多注重同阶层消费，讲究个性、功能、舒适性与休闲性等以本地（滨海新区），异地（北京、山西等）购房客户为主体方向 客户分析 竞争项目客户分析： 客户分析 竞争项目客户分析： 开发区及异地市场 将成为本项目客户 的主要来源地 本项目目标客户挖掘深度不足 客户分析 按客户购买实力划分： 大型企事单位企业法人，跨国企业高管、具有隐性收入的军政要员、文艺界名流（如演员、艺术家等）私营企业单位企业法人、大型企事业单位高管、 私营商铺经营者该类客户是本项目独栋别墅产品的主力消费人群将为后期联排产品提供支撑 强力客户 潜力客户。。。。。。