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北大光华_不动产信托投资基金税制问题研究_2018.1_29页

河北大成
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更新时间:2019/6/23(发布于河北)

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文本描述
。不动产信托投资基金税制问题研究1 摘要:REITs作为一种高质量、成熟的金融产品,既是“大 资管”时代实现我国金融体系供给侧结构性改革的重要推动力之 一,又对我国租赁住房市场的发展,建立多主体供应、多渠道保 障、租购并举的住房制度有重要意义。税收优惠政策是REITs得 以在欧美国家迅速发展的一个重要原因,而在我国现行的税收制 度下,不动产的交易和经营税负较重,客观上制约了REITs的收 益率。我们的分析显示,推出REITs可开拓税源,增加税收收入, 同时对建立规范的税收制度具有积极作用。有鉴于此,我们建议 有关部门借鉴国际经验,充分考虑REITs的税收中性原则,给予 一定的优惠政策驱动REITs,尤其是租赁住房REITs在中国的规 模化发展。本报告承接本课题系列的前三份报告 2 ,对REITs税 制问题进行分析与讨论,探讨了REITs税制问题研究的重要性, 以及在“公募基金+ABS”的模式下,目前公募REITs税收制度 01 |2018.01 1北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组,课题组成员包括: 刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、 李文峥,朱元德,徐爽、范熙武等。本报告主要由刘俏、李文峥、张峥、周芊、于嘉文撰写。课题组特别感谢 闫云松先生有关证券化及房地产税收技术方面的支持和建议。 2本课题前三份报告分别是《中国公募REITs发展白皮书》,《中国不动产投资信托基金市场规模研究》和《中 国租赁住房REITs市场发展研究》。面对的核心问题,并提出具体的税收规范及优惠建议。 一.为什么需要研究REITs的税制问题? 从国际上REITs的产生和发展来看,税收优惠是一个重要的驱动 因素。REITs从上世纪60年代初在美国兴起,至今在全球近40个 国家和地区推出,美国REITs的税收驱动模式是其他国家REITs发展 的范本。美国REITs推出的相关基础是1960年美国国会通过的《国 内税收法典》修订法案。根据该法案,REITs只要符合股权结构、资 产、收入、分配等方面的相关条件 3 ,就具备享受优惠政策的资格, 其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除。美国REITs的 发展壮大很大程度上得益于税收制度的改善和基于税收的金融创新。 1986年美国国会颁发新的《税收改革法案》,该制度对有限合伙企 业向投资者传递亏损的能力作出了限制,有限合伙企业的税收优惠 不再,使得REITs所具备的税收优势凸显,权益型REITs开始发展。 权益型REITs的蓬勃兴起开始于1992年,除了有利的房地产市场情 02|2018.013这些条件主要有:REITs证券持有人必须维持在100人以上,最大的5个主要的投资者合计持有份额不得超 过其发行份额的50%;总资产的75%必须投资于房地产、抵押贷款或其他REITs证券等;由应纳税REITs子 公司股票所构成的资产不得超过20%;REITs的征税所得除资本利得与确定的非现金征税收益外,至少90% 以股利的形式派发给投资者等等。 况和金融环境之外,基于税收的金融创新起到了重要作用。为了 避免因交易而产生的高额税务成本,投行人士于1992年创造了 伞型合伙房地产投资信托基金(Umbrella Partnership REITs, UPREITs) 的交易结构,之后又创造类似的DOWNREIT的结构, 使市场上大量存量资产可以通过税务递延的办法转化为REITs, 这大大提高了设立REITs的积极性。第一家采取UPREIT结构的 是Taubman Center REIT,之后被广泛应用,采取该类结构上 市的REITs占比超过70%,包括西蒙地产、波士顿地产等知名 REITs。因此,美国税法对于REITs的规定可以用“限制严格和 政策优惠”来概括,具有典型的税收驱动特征。 从全球范围看,尽管各个国家和地区在税收架构等方面存在一 定的差异,但是针对REITs都采取了一定的优惠措施。以新加坡为例, 作为仅次于日本的亚洲第二大REITs市场,新加坡的政府部门在发 展REITs市场的过程中,对规则、税务处理都作了相关的约定,如 项目公司从租金收入中产生的分红,可在所得税前抵扣,即予以免税; 投资者就分红缴纳的所得税亦按类别具有税务优惠,个人投资者的 分红收入免征所得税,外国机构投资者的税率减至10%,等等。这 03|2018.03。。。。。。