如诗美地（暂名）销售执行报告 再造中心区销售传奇 谨呈：深圳市中洲房地产有限公司 世联地产 我们的思路 目标 面临问题 区域竞争分析 销售策略及手段 价值分解 项目定位 目标客户分析 项目价值分析 展示攻略 客户攻略 推广攻略 快销售 3个月实现销售率65％ 6个月90％销售率 8个月实现100％销售 高价格 8600～8800元/平米 目标及问题 目标 面临问题 区域竞争分析 销售策略及手段 价值分解 项目定位 目标客户分析 项目价值分析 展示攻略 客户攻略 推广攻略 区域竞争分析 区域价值分析——中心南区VS热点区域 城市中心区是本项目的区域价值优势 自然 城市 品牌 竞争项目分析 面对区外竞争，本项目必须加入豪宅市场主动中心化,才能重新吸引市场的关注. 2006年 本项目 区域竞争分析结论 目标 面临问题 区域竞争分析 销售策略及手段 价值分解 项目定位 目标客户分析 项目价值分析 展示攻略 客户攻略 推广攻略 项目价值分析 项目资料 总占地30293平米 总建面125772平米 住宅91797平米 总户数503套 车位数678 容积率3.36 SWOT分析 优势（S）： 位于城市中心区CBD 现楼发售 生活配套：小学+幼儿园+商业（天虹、购物公园） 交通配套：地铁1号线+公交 阳光车库，车位比：1：1.35 临滨河路,昭示性强 威胁（T）： 香蜜湖/红树湾/华侨城热点片区楼盘分流高端客户 机会（O）： 中心区唯一在售住宅项目 中心区的发展日趋成熟 中心区不再批住宅项目用地 大户型豪宅是近年来的热点 会展中心的正式投入运作 劣势（W）： 临滨河路和新洲路立交,噪音大 小区中间市政路穿过无法封闭管理 产品落后、面积偏大 项目从建成到发售的时间较长 项目卖点整合 价值特性 优势 中心区地段优势 户均面积189平米,85％～90％高实用率 一梯一户、两梯两户或两梯三户设置 阳光、自然通风车库 车户比1：1.36 中心区唯一在售住宅项目现楼发售 features advantages benefit 项目价值分析总结 目标 面临问题 区域竞争分析 销售策略及手段 价值分解 项目定位 目标客户分析 项目价值分析 展示攻略 客户攻略 推广攻略 目标客户分析 客户类型分析1. 财富层面 价值取向 自然 品牌 城市 高 中 低 客户类型分析2. 『客户背景』 高 中 低 生意人/企业主 政府公务员 专业人士 『价格』 客户类型分析3. 『价值取向』 生意人 公务员 专业人员 自然 品牌 城市 『职业类型』 案例：星河国际——客户写真 成交客户职业类型 经朋友介绍成交的客户占总成交量的70％，客户营销及老带新促销策略起到了关键的作用。 祁生 购买单位： C1栋16B（143平米） 年龄： 48岁学历：大本 祁先生目前供职一家日本外资企业的经理，因有和太太在日本居住两年的经历，性格开朗的祁先生注重情调，生活方式也比较西化；此外拥有一个温馨的三口之家的他，对孩子的教育及生活质量很注重；也有过多次置业经验的祁生，比较重视物业所处的地段，交通以及社区配套。 案例：星河国际——客户写真 ① 陈生 购买单位：A2栋24B（239平米） 年龄：36岁籍贯：广东 学历：高中 陈生有两个孩子，在宝安拥有自己的工厂，是一位成功的生意人。工作挣钱是他唯一的生活主调，曾有过多次的购房经验，也积累了一些购房心得。选择物业较关注投资价值及升值潜力，生意人为图吉利选房子一定要风水好，结构好。。。。。。。