专题如何形成方法论 ——以企业城市投资研究为例2008 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。 事例一:2005年万科销售额是139亿元,2006年逐渐形成产品标准化,2007年销售额达到523.6亿元,是2005年3.77倍。远远将其他竞争企业抛出一大截。 事例二:罗兰·贝格用几个入行不到1年的顾问，花了2个月给某房地产集团做了企业发展战略咨询，收费600万元，并得到客户的高度认可。 究其原因 我们发现…… 万科2年内实现3.77倍的扩张，主要在于期间万科形成了一套项目运作流程，即土地—客户—产品。 罗兰·贝格能收客户600万，主要因素不是几个顾问很优秀，而在于罗兰·贝格内部形成了一套解决企业战略问题的方法。 以企业城市进入研究为例，探讨如何形成方法论…… 第一类：单一城市房地产市场深度研究 第二类：多城市纯房地产市场投资研究 第三类：不同类型企业城市投资战略研究 城市投资研究现阶段主要分成三类 主要解决的问题：在中微观层面特定城市房地产投资的可行性，解决区域市场、细分市场的机会和风险问题。 主要解决的问题：在中宏观层面城市间综合竞争力、房地产发展潜力、房地产风险度的问题，是房地产投资指导性研究。 主要解决的问题：针对不同类型企业在城市选择方面提出对应的投资建议 第一类：单一城市房地产市场深度研究 单一城市房地产投资 可行性研究 2 1 3 4 宏观环境研究 市场环境研究 行业竞争研究 客户需求研究 经济层面 房地产层面 政策层面 规划层面 产业层面 文化层面 整体市场容量与变化 市场价格水平与变化 区域市场容量与变化 细分市场容量与变化 集中度分析 价值链分析 成功要素分析 产品生命周期分析 客户容量和结构 客户的居住现状 客户的生活形态 客户的需求偏好 房地产市场深度研究主要从宏观、市场、行业竞争及客户需求四个层面着手 宏观环境分析主要对企业所处的经济、政策、城市文化等方面的变化对房地产行业所造成的影响作研究 分析内容 资料来源 行业协会 年鉴/统计公报 剪报 Internet 中国资讯网(chinainfobank) 专业网站(房地产等) 国研网 专业调查报告 ……对本行业造成影响的因素分析 经济 规划 产业 文化 市场 政策/法律 分析重点是与房地产行业相关的某一特定因素变化所带来的机会与威胁 分析框架 从经济的基本面看，海南房地产行业已经进入快速发展期，未来将保持快速增长。 由于起点较低，当前市场中的本地需求总量仍较为有限，但前景广阔。 经济发展与地产关系分析 将宏观经济指标与房地产行业建立相关联系,分析其变化对房地产行业的影响情况 地产市场通常用投资额、开工面积、竣工面积、销售面积和销售收入来衡量房地产市场的发展：开发周期导致各项指标的增速存在“时差” 通过三个纬度(自身内容、出台时间、影响力)综合评价政策对房地产行业的影响程度 市场分析的目的是识别市场总量以及各细分市场的变化情况来揭示出在变化中所蕴含的机会与威胁 分析内容 资料来源 市场总量与变化 价格水平与变化 区域市场容量与变化 细分市场容量与变化 市场跟踪 Internet 中国资讯网(chinainfobank) 专业网站 数据购买。。。。。。