济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:sz-senox 保利山东 小园菜市项目前期策划报告 汇报思路 洞察 我们要向目标客户推销的是一个什么样的产品 ？ -------- 项目关键词解读 地块位于济南中心大明湖片区，距大明湖约200米，属于济南未来重点建设的泉城特色标志区 本案 泉城路 经一路 历山路 东关大街 北园大街 交通现状 项目紧邻经一路——明湖东路，北园大街距离项目一千米。两条干线贯穿济南东西城区。 项目东侧一千米为历山路，是济南南北主干道。 项目西侧历黄路连接北园大街与经一路。 项目南侧邻东关大街，南北历山街处于大明湖扩建工程范围。 历黄路 地块周边交通便利，靠近经一路、北园大街、历山路和历黄路等城市主干道 项目所在的中心城区——泉城特色标志区，是未来济南重点改造的城区，该区域南部是济南市最为繁华的泉城路商圈 泉 城 特 色 标 志 区 项目所在区域规划及人文生态环境 商业 教育 医疗 人民商场东门店、老东门是区域内主要的商业配套，经一路沿线明湖天地、保利芙蓉也规划有沿街商业。 区域内教育资源丰富，中小学较多。 临近胸科医院、山大二院，医疗有保障。 地块临近洪楼商圈、东门商圈、泉城路商圈，商业、教育和医疗等配套十分丰富。 ★ 北边为泺河小区 地块最北边距离胶济铁路约300米 距离北园大街约1000米 西邻东泺河 西边为汇波小学及单位宿舍 距离大明湖约200米 距离济南火车东站约1000米 东边为济柴第八宿舍 距离保利芙蓉约500米 距离历山路约1000米 距离胸科医院、省京剧院约1500米 向南紧邻经一路 距离人民商场东门店、东门小商品市场约600米 西南距离泉城中学约1800米 西南距离泉城路约2500米 地块周边城市面貌目前较为破旧，属于典型的旧城区A B C B地块用地性质：商业金融用地 总用地面积：1.72公顷 容积率： 地上容积率:不大于1.7 地下容积率：不大于0.8 建筑密度：不高于35% 建筑高度：不高于30米 C地块用地性质：居住用地 总用地面积：6.9公顷 容积率： 地上容积率:不大于2.1 地下容积率：不大于0.8 建筑密度：不高于28% 建筑高度：沿经一路不高于30 米，内部不高于39米 地块属性 大明湖周边区域棚户区改造三年度计划 板块内未来供应量：大明湖周边区域棚户改造力度大，区域潜在供应量较多。 板块在售项目建筑类型分析：在售项目较为丰富，建筑风格以现代和欧式风格为主 区域内在售项目户型配比分析：产品以二室和三室为主，两室面积在78-94平米；三室面积123-166平米 评价：综合性公寓产品的代表，集住宅、商务办公、底层商业于一体；居住氛围不够浓厚。 明湖天地是区域有力的竞争者，其商务办公和底商较多。建筑沿经一路排开，决定该项目居住氛围不够浓厚 评价：以130平米以上的舒适型三室为主，满足二次置业的改善性需求，项目销售周期较长。 巴黎花园是区域内舒适型代表楼盘，典型的欧式建筑风格，大面积户型导致项目销售周期较长 作为山东省委常委扩大会议确定的重点工程之一，大明湖扩建改造工程是泉城特色标志区的核心工程，也是迎接第十一届全运会的重要配套项目。整个工程投资达到16.38亿元，拆迁面积 22万平方米。大明湖新扩建区域内暂定有八个景点，即七桥风月、秋柳含烟、明昌晨钟、竹港清风、稼轩悠韵、超然致远、曾堤萦水、鸟啼绿荫。2009年 6月 30日，大 明湖扩建工程将全面完工。 ——齐鲁晚报2008年8月 大明湖扩建工程完工后，预计将成为集名胜古迹、人文景观、休闲健身、文化娱乐活动和游览、观赏、购物为一体的古城特色风貌之城中湖 。此举一定程度上恢复泉城旧貌，改善这里的城市环境，对商业和旅游将会有很大促进。 大明湖区域内将建设明湖新八景，周边区域面貌将得到改善，极大地提升了周边地块城市风貌。 随着大明湖扩建工程、舜井街-解放阁等古城区改造，老济南的传统城市文化再次得到重视。 明湖新八景 大明湖扩建工程延伸了传统的大明湖景区，区域商业价值、景观价值、文化价值将得到质的提升 根据大明湖规划改造计划，大明湖南侧新建的商业建筑，主要以三层为主，严格按照风貌带高度控制规划控制建筑的体量和高度。方案设计严控建筑的屋顶形式，顶层的部分建筑体量、坡屋顶形式应与芙蓉街地区建筑相协调，与古城区其他传统历史建筑肌理相符合，突出古城区风貌特色。底层建筑设计应灵活、适应性强，既可形成中等规模的商业空间，又可灵活分隔安置中小型的商业办公项目。 。。。。。。