长沙万科金域华府周边竞品分析及公寓推广 项目公寓客户描述 对项目公寓营销的启示： 推广发力方向： 地段、万科品牌、投资价值; 60平米户型抗性: 样板间展示空间处理,重点满足功能性居住客户需求 启示2:公寓产品紧扣投资价值,突出区域升值给项目带来的契机 项目解读 市场分析 公寓分析 项目定位 营销策略 高层分析 商业分析 策略保障 区域高层市场分析 区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 界定原则：1、项目本身规模体量因素——约54.6万㎡ 2、区域内同质典型楼盘——恒大绿洲、新城新世界 3、类似区域之间典型楼盘竞争——热点潜力省府板块 核心竞争区域：武广新城板块 次级竞争区域: 省府板块 项目: 全装修、超过50万㎡、涵盖公寓、住宅、商业综合物业类型， 项目面临竞争不仅限于区域内部，跳出区域，才能赢得更好的市场。 备注：高层住宅产品区域市场指以本案为中心涵盖武广、体育新城板块以及部分省府芙蓉南路板块，列举市场典型楼盘作为区域市场参考。 区域项目概况 区域楼盘规模中大型化，物业公司品牌化 区域楼盘多为中大型规模，区域典型楼盘约63%总建筑面积在30万㎡以上，主打规模品质社区为主；在合作方物业单位的选择上档次也较高，戴德梁行、绿城物管、长城物管等国内一线物管公司。区域市场项目分析： 建筑外立面以欧式风格为主 由于区域内均为大规模楼盘项目，为提升项目品质，各楼盘建筑风格均选择以欧式建筑风格为主，60%的楼盘建筑风格为欧式外立面。价格以4500-5000元/㎡为主 由于区域内武广新城板块的炒作，区域楼盘价格较高，楼盘价格普遍超过4500元/㎡，部分高品质楼盘价格超过5000元/㎡。 在售户型主力面积为90㎡-144㎡三房、四房 多数楼盘目前在售户型均为中大面积产品，区域为60㎡以下公寓产品极少，仅在09年下半年出现以万树丹堤、星城印象为代表的公寓产品。区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 配套对比分析 区域内代表楼盘(如恒大绿洲,新城新世界等),大多规划配套较为齐全,本项目与之对比在配套方面没有优势 区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 产品细节对比分析 区域内产品都较为注重性价比的打造,凸窗、拐角飘窗、多阳台等基本都被采用，本项目产品具有一定的优势，但优势不是十分明显 竞争供应分析 区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 竞争供应分析 区域市场潜在供应统计 未来2-3年内，区域内潜在供应量将超过461万㎡，同档次、价格、品牌楼盘也会相继推出，对本案后续中大户型销售会带来不小的竞争影响。 区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 2010年1月-12月板块内热销加推项目供应体量超过144万㎡，竞争较为激烈。 竞争供应分析 区域市场2010年供应统计 区域市场界定 项目配套分析 产品细节分析 竞争供应分析 110-130㎡面积段户型推售量较大，预计其供销周期基本为5-7个月，都同时横跨了两个较好的销售旺季，即5月和9月，与本案住宅类产品推出时间节点重合。 供应面积及推售时间分析。。。。。。