1 QQ： 281194428 杭州 谷子哥 杭州市场形势分析月报（11月版） 2 前言 11月，房产正入冬冬天到了，春天还有多远？ 3竞争形势分析 目 录宏观环境分析市场趋势研判 关键词导读制造业进入衰退期，政策转向保增长 媒体报道：鄂尔多斯楼市崩盘 调控政策不动摇，房价政策底在哪？ 43季度GDP增幅为9.4%，中国经济增长处于持续减速趋势中。大环境对产业发展和投资预期负面影响较大。 中国制造业采购经理指数（PMI）11月数据为49.0%，环比下降1.4个百分点，2009年3月以来首次跌入50%临界点，说明造业经济总体有所回落，开始进入衰退阶段，对GDP影响较大。10月份将下降在5.5%，交行金研中心预计11月份下降到4.3%。从数据来看通货膨胀的压力开始减轻，开始呈现下行通道。CPI下降不代表物价下降，但对于国家放松货币流动性提供了较好的依据； 1-10月6次提高存款准备金率、3次加息；11月央行公布：2011年12月5日起，央行存款准备金率，由2011年6月20日的21. 5%下调至21%，信贷等流动性有所放宽。中央经济工作会议召开在即，调控方向由控通胀向保增长寻求平衡。 注：数据发布日期每月15号 宏观经济数据解读 注：国家统计局每月15号发布 经济增长速度呈现收缩下降趋势，保增长成为2012年得经济重心；预期政策面将逐步好转 注：国家统计局每月1号发布 5 11月全国主要城市房价持续下调，房价进入下调通道政府对房价的调控目标已经初步实现；预计经济保增长将成为政府调控重心 国内主要城市房价指数 中国房地产指数系统百城住宅价格指数中国房地产指数系统10月份百城住宅价格指数： 1、2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%； 2、百城中，57个城市环比下降，43个城市环比上涨； 3、涨幅居前城市：威海、烟台、汕头、包头、太原；跌幅居前城市：宁波、江门、无锡、西安、东营 4、宁波和杭州房价，同比下跌近5% 5、11月份为2011年新政后连续第三个月房价环比下降，说明政策对调控房价的作用开始显现，房价处于下降通道 重要信息速览 1、鄂尔多楼市斯盘 鬼城房价三折起 ——腾讯财经11.25 腾讯财经 11月25日《财经观察》专题：鄂尔多斯，鬼城房价崩盘 “不是小跌，不是成交量冰冻，而是大跌七成。据透露，鄂尔多斯新城康巴什楼市开始全面崩盘。“以当地金信翰林苑项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。” 媒体信息导读 房价现象：房价疯长之后的极度深寒 各种原因：过度投资、投机，吹起无支撑的房产泡沫 1、鄂尔多斯地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业 2、鬼城：地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区总竣工面积672万平方米。居住人口2.86万人 3、开煤矿和拆迁补偿，让鄂尔多斯人有钱起来；他们又通过民间借贷，将钱投向了房地产和煤炭。房地产、煤矿与民间资本由此纠缠至深，一损俱损；2010 年后，鄂尔多斯新开楼盘通常70%的资金来自民间借贷 鄂尔多斯的崩盘对当前楼市影响深远，对购房者信心影响巨大； 启示：以前——8折价很震撼；现在——成本价不够看；未来——亏本价才下单 重要信息速览 2、买房降价补偿 开始国内蔓延 ——第一财经日报 媒体信息导读 12月2日报道：承诺：房价下调，可以选择补差价或退房 金地北京房山项目承诺： “如果您发现后期楼盘的价格比现在低，您可以选择补差价或退房的形式补偿。” 深圳绿景地产承诺：购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出申请，我们都以签订合同价回购原售物业 房价降幅期望增高、购房信心不足是楼市低迷关键；此招有利有弊，效果如何看华元房产 案例一：11月21日，南京宏图上水庭院39号楼即将开盘销售。和之前不一样的是，开发商将和购房者签订一份特别的“承诺书”，承诺在开盘后的一年时间内“如果价格下调，购房者可以享受到与下降幅度同等的差价补偿”。 案例二：11月17日，鄂尔多斯项目天誉国宝宣布：买房子的新业主可以享受最低6.6折的优惠，过去买房子的老业主，也会按照优惠后的差价全额赔偿。同时承诺：到2012年5月1日的购房保障计划——继续降价，继续差额补偿。 延伸：上海新城公馆、深圳龙华花半里、杭州华元房产旗下7个楼盘等先后推出了此类促销活动，据悉销售成绩较好。长沙的星语林阿普阿布项目甚至承诺降价双倍赔差价。根据链家地产市场研究部统计至12月1日，全国至少有20个城市30余个楼盘加入降价补偿潮。 利：解决老业主的“房闹”，安定新客户的心，促进销售 敝：风险较大，对业主来讲单纯‘降价补偿协议’的法律效力难免会有所折扣；对开发商来讲，如何界定房价涨跌标准、如何界定补偿标准尚有许多不确定风险。。。。。。