华润置地沈阳凤凰城项目 前期报告 凌峻地产（中国）有限公司 沈阳凌峻房产代理有限公司 中高以上住宅市场的划分 最直接的反映项目价值的 就是产品的单价和总价 中高端以上住宅 实现项目的最大价值 价值决定价格 资源型、区位型、理念型、品牌型 通过资源、地段、理念、开发商品牌 中高以上住宅市场的划分中高端以上住宅是满足社会上中高端需求的高品质住宅。 主要可分为四种类型：资源型、区位型、理念型、品牌型；评价标准难以统一；但不同类型的中高端以上住宅，都是想通过资源、地段、理念、开发商品牌，来实现项目的最大价值，进而决定项目的价格。 根据沈阳中高端以上房地产市场的发展情况，衡量项目价值最直接、最有效的，就是产品的单价和总价； 因此，我司以产品的单价和总价为划分依据，对中高端以上住宅市场进行研究分析。 按销售价格划分中高以上住宅市场 1 2 3 4 城市经济情况 宏观房地产市场 土地供应 国家政策影响 宏观对于中高以上住宅的影响 中高以上住宅发展历程 各个板块分析 项目个案分析 未来市场预测 中高以上住宅市场专项市场研究 中高以上住宅市场情况 客群描述 产品需求 购买心理 对于本项目看法 中高以上住宅消费需求 项目自身情况 项目区域发展 区域内竞争 项目地块情况 项目市场部分的判断和结论 1 城市经济情况 宏观房地产市场 土地供应 国家政策影响 宏观对于中高住宅的影响 第一步 沈阳位于辽宁省中心区域，是辽宁省省会，区内常住人口740万。是东北地区经济、文化中心与交通、通讯枢纽。 以沈阳为中心150 公里的半径内，有一批资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市群已经形成，沈阳的中心城市地位显著。 沈阳做为东北中心城市地位显著 资料来源：沈阳统计年鉴 沈阳GDP持续快速增长，在15个副省级城市中位列第十，对比05年前进3位，城市综合实力显著提升。2007年预期GDP增幅位列第一位。 振兴东北老工业基地政策下沈阳经济快速增长“振兴东北，沈阳先行” ——摘至2004年沈阳政府工作报告 数据来源：沈阳统计年鉴 人均可支配收入和消费水平显著提高，居住消费增长明显 2006年沈阳城乡居民收入和消费水平继续提高，居民生活质量明显改善，居住性消费增长明显，有利于房地产市场的发展 。 数据来源：沈阳统计信息网 2006年民营经济实现增加值1539亿元，占全市地区生产总值62%，其税收占全市税收的绝大部分，民营经济已经成为拉动全市经济增长主导力量。 民营经济的快速发展将产生大批民营企业主和从业人员，此类人群一般收入较高，具有较强的消费能力和较高的置业需求，将成为未来房地产中高以上市场的潜在需求者。 民营经济快速增加，私营企业主不断增加 2001-2006年，沈阳市的房地产投资总体呈上升趋势。其中2006年房地产投资总额为538.3亿元，比2005年增长30.15%，增幅较上年上涨9.45%。 预计未来沈阳房地产投资势头将持续上升，对经济的拉动作用也越来越显著。 固定资产和房地产投资持续增长,房地产投资占比达1/3数据来源：沈阳房地产信息中心 2002年-2007年，商品住宅成交均价年平均增幅2.13%，增长幅度平缓。商品住宅市场主要是以自住需求为主，投资比例较小，市场整体呈良性发展，发展态势良好。 房地产市场整体供需趋于平衡，价格稳步增长 数据来源：沈阳房地产信息中心。。。。。。