This publication This document was published in October 2016. The data used in the charts and tables is the latest available at the time of going to press. Sources are included for all the charts. We have used a standard set of notes and abbreviations throughout the document.savills/research03 2016/17 要点概述 需求趋于多元，扩张机会涌现 投资 ■ 2015年学生公寓投资刷新纪录，全球投资额达到150亿美 元。2016年上半年投资额不及去年，但欧洲大陆市场由于起点 较低，继续呈现上涨之势。 ■ 美国、英国学生公寓REIT（房地产投资信托）指数的增速比 各国REIT指数的增速分别高出19个、16个百分点。 ■ 由于国际投资者寻求多元化投资，过去三年的全球学生公寓 投资交易中有40%属于跨境投资。 需求 ■ 在校学生人数呈现差异化走势，其中澳大利亚、德国、法国 的高等教育机构在校学生人数增长显著。 ■ 中国是最大的留学生来源国，留学生人数近四倍于排名第二 的印度。人口统计预测表明，就学生市场而言，未来十年尼日 利亚、沙特阿拉伯的重要性将更加凸显。 ■ 美国城市的生活及学习成本全球最高，其次为英国、澳大利 亚。欧洲大陆城市具有明显的成本优势。无论对于本国学生还 是国际学生来说，德国城市的性价比都无可比拟。 ■ 欧洲国家通过开设英语授课课程来吸引更多国际学生。荷兰 在这方面处于领先地位。 供应 ■ 学生公寓供应不足是各市场通病，即便成熟市场也不例外。 就供需比而言，最高至英国的24%，最低为澳大利亚、西班牙 的6%。 ■ 顶级城市地价高企，成为开发学生公寓项目的一大障碍。此 外学生公寓还面临着来自其他物业领域尤其是住宅对土地资源 的竞争。 ■ 向新市场扩张的机会空前之多，但投资者必须充分认识并适 应当地市场。 ■ 欧洲大陆学生公寓现有存量有限，因此新的开发项目将引领 整个领域的扩张。 ■ 截至目前，大部分私营运营商已成功定位高端市场。中低价 位产品还有巨大需求有待开发，但由于学生公寓的开发成本较 高，新市场的开拓遭遇瓶颈。 序言 学生公寓已从最初的利基投资产品演变成 为一个全球资产类别。 全球学生公寓 年度报告《全球学生公寓》始于三年前。这三年 中，我们目睹了学生公寓发展成为独立资产类别 的“蜕变”过程。如今学生公寓已在全球房地产 市场稳占一席之地。 学生公寓堪称物业领域的先驱者，向世人展示了一个机会型“非主 流”投资产品如何得以在市场立足并扎根。观察并探讨学生公寓的转 型具有重要的启发意义，因为学生公寓凭借较高的投资回报率成为了 全球收益追逐热潮的第一位受益者，前无“古人”但后应会有“来 者”。当前各国央行继续执行量化宽松及低利率政策，这股收益追逐 热潮几无消退迹象。 对收益流的认识、管理以及货币化操作能让钱生钱。在英国学生公寓 市场，早期投资者将资产转手获益丰厚，接盘方则是过去18个月中占 据市场主导地位的机构型投资者。其他住宅相关的资产类别或许也会 跟上学生公寓的脚步。■法国里尔的学生公寓 04 聚焦 | 全球学生公寓 图表 1 全球学生公寓投资年度汇总 投资 学生公寓 一个迅速扩张的领域 过去的24个月中， 全球学生公寓市 场（特指专门建 设的学生公寓） 投资迅速增加， 英、美两国市场的投资额更是刷新纪 录。欧洲一些关键市场也迎来规模扩 张，包括荷兰与德国。学生公寓领域 的跨境投资则在2015年实现历史性突 破。 学生公寓与房地产传统类别的相关性 较低，因而成为实现投资组合多元化 的有效途径。空置率低、需求旺盛且 收益率较高，更大大增强其投资吸引 力。如今学生公寓的收益率也呈现下 滑迹象，且随着市场日趋成熟，投资 者格局也有所调整。一向最为活跃的 私人投资者正让位于机构型投资者。 投资规模 2015年是创纪录的一年，学生公寓全 球投资额达到149亿美元，2016年上 半年势头略缓。去年英国市场表现最 英、美两国的学生公寓投资刷新纪 录，欧洲关键市场迎来规模增长 为抢眼，在多笔大宗交易的支撑下， 投资额达到70亿美元左右。 2016年1-8月，英国学生公寓投资额 （含出资、开发及投资）达到19亿英 镑（25亿美元）。该市场依然较为分 散，因此存在进一步整合的机会。预 期以并购为基础的市场整合将成为后 市的一个主要基调。 2015年底2016年初，美国学生公寓 市场在国内房地产大环境改善的带动 下，投资气氛向好。2016年上半年投 资额接近54亿美元（截至 2016年第二 季度的一年累计81亿美元）。美国拥 有全球最成熟的学生公寓市场。在校 大学生人数超过2,000万，为市场提供 了重要支撑。中期来看，国际学生不 断增加，而核心城市的学生公寓供应 有限，应可维持该领域的投资需求。 学生REIT表现优异 学生公寓REIT在过去五年中得到迅速发 展。这类基金凭借良好的流动性吸引 了有意短期投资学生公寓的投资者。 目前美国拥有两大学生公寓投资 信托，即American Campus Communities（美国校园社区）与 Education Reality Trust。过去24个 月中，这两个信托指数的增速比美 国REIT指数的平均增速高出19个百 分点。原第三支学生公寓投资信托 Campus Crest Communities在2016 年初被Harrison Street收购后退市， 收购价格高达19亿美元。 英国也有两个学生公寓投资信托，即 Empiric Student Property与GCP 来源：RCA（含750万美元以上的交易） “预期以并购为基础的市场 整合将成为后市的一个主要基 调” 第一太平戴维斯世界研究部 $16,000 $14,000 $12,000 $10,000 $8,000 $6,000 $4,000 $2,000 $0 投资 额（ 百万 美元 ） 2007200820092010201120122013201420152016 （截至8月） ■ 美国■ 英国■ 西欧 savills/research05 2016/17 图表 2 美、英学生公寓REIT指数与各自国内房地产REIT指数的比较 图表 3 学生公寓投资收益率及不同物业领域的横向比较 Student Living。过去24个月中，这两 个信托指数的增速比英国REIT指数的平 均增速高出16个百分点。 此外还有Unite Group旗下的一支开放 式非上市基金——Unite英国学生住房 基金，以及Unite Group与GIC私人有 限公司合资成立的伦敦学生住房合资 公司。基金与合资公司共持有31,449 个床位，覆盖英国24个大学城镇。该 集团计划在2017年转变为REIT。 房地产投资信托以及投资基金的重要 性与日俱增，说明两国学生公寓市场 已相当成熟，能够吸引非直接投资资 本。 欧洲投资市场 过去三年中，英、美市场一直是全球 学生公寓投资的主力板块。而随着这 两个市场日渐成熟，投资者开始转向 新的市场追求更高的投资回报，于是 欧洲大陆成为新的前线。 德国：2016年1-7月，德国学生公寓投 资额约为3.50亿欧元，是2015年全年 投资额的两倍多，近为2014年与2015 年的总和。 2016年第一季度，DREF（德国房地产 基金会）打包收购了一批学生公寓资 产，分布在柏林、斯图加特、不莱梅 等城市，总价8,500万欧元。该基金还 投入6,000万欧元收购慕尼黑的原住宅 项目Olympia Karree。 国际投资者的表现同样活跃。英国全 球学生公寓集团（GSA）收购了含 1,000套公寓的资产组合，且计划增加 在德国的投资。 投资基金及资产管理公司是德国学生 公寓市场最活跃的买方。 荷兰：来自英国、德国、法国以及比 利时的投资者大力发掘荷兰市场的潜 力，且已初步建立了影响力。2014年 至今，荷兰学生公寓三分之二的投资 来自境外。2015年全年投资额接近 3.50亿欧元，近为2014年的两倍，是 2013年的四倍多。 截至2016年第二季度的12个月 内，荷兰市场最大的三笔交易依次 为：Greystar收购含939个单位的 Campus Dieman Zuid；IC Campus 收购位于阿姆斯特丹、含869个单位 的“小曼哈顿”项目；Xior收购位于 马斯特里赫特、含143间房的Carre 项目。 过去18个月中收益率有所下滑，但在 2016年剩余时间至2017年预计将维持 相对平稳的走势。法国：据第一太平戴维斯估算，2016 年1-8月法国学生公寓投资额约为3.45 亿欧元，相当于2015年创纪录水平 （全年3.75亿欧元）的91%。资金主 要投向新的开发项目。 法国本土投资者依然占据主导，瑞士 人寿（法国业务）、Gecina一马当 先。瑞士人寿是一家房地产投资管理 公司，斥资1.37亿欧元收购了一批开 发项目，净收益率为4.5%。La Francaise于今年年初收购位于巴黎的 Zodiac物业，正式进军学生公寓市 场。 来源：富时罗素指数指数组成：美国学生公寓REIT指数 – American Campus Communities（纽交所：ACC） 、Education Reality Trust（纽交所：EDR）；英国 学生公寓REIT指数–Empiric Student Property （伦敦证交所：ESP）、GCP Student Living （伦敦证交所：DIGS) 来源：第一太平戴维斯世界研究部（收益率为2016年8月17日数据）*巴黎 学生公寓（净 初始）收益率 10年期政府债 券收益率 学生公寓-债券收益率差值住宅收益率 甲级写字楼 收益率 英国4.6%0.58%4.0%3.3%4.1% 德国3.8%-0.04%3.8%3.5%4.0% 西班牙6.3%0.99%5.3%4.0%4.0% 荷兰5.0%0.06%4.9%3.8%4.2% 法国*4.5%0.18%4.3%3.3%3.3% 美国6.1%1.57%4.5%4.8%5.4% 澳大利亚7.0%1.90%5.1%3.3%5.3% —— 英国学生公寓REIT综合指数 —— 美国学生公寓REIT综合指数 —— ———— 英国富时NAREIT/EPRA指数—— ———— 美国富时NAREIT/EPRA指数 150 140 130 120 110 100 90 80 201 4年 7月 指数= 1 00 201 4/0 7 201 4/1 0 201 5/0 1 201 5/0 4 201 5/0 7 201 5/1 0 201 6/0 1 201 6/0 4 201 6/0 7 。。。。。。