超高层住宅发展模式专题 ◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征； 当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵； 当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时； 当超高层成为一种“现象”前； 我们需要准备些什么？ ◆当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地； ◆当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受； ◆当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒； ◆当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”…… 超高层与普通高层的差别在哪里？ 当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？ 在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？ 对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究…… 决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关…… 进而我们又发现： 市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着某些共性； 我们得出： 4 引子：成都超高层08年出现“井喷” 5 成都超高层住宅2008年出现井喷现象 成都超高层住宅2008年出现井喷现象 2007年，超高层在成都开始大行其道,相继出现了金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目，但总数并未超过10个； 08年将推出的超高层住宅项目将超过25个，大多数项目都为40至60多层 超高层集中4大片区 市中心、东大街-九眼桥、城东副中心,以及天府大道一线是超高层项目较为其中的区域，以城市核心资源以及锦江，湖畔新世界、悦城、天鹅湖2期则集中在南延线 超高层主力开发商，外来品牌开发商占主导 超高层主力开发商：外来开发商包括，新世界地产、九龙仓、新鸿基地产、华人置业、新加坡置地、吉宝置业，本土开发商以业瑞房产为代表 6 成都客户对超高层接受度呈增长趋势，07年底，高层和超高层客户接受度占40% 王先生：“我喜欢住高层，临窗而立，我甚至把它视为一种奋斗之后成功的象征！”这是对高层最为直白的民意表现。 魏女士：好容易被儿子说服愿意住电梯了，但她无论如何只愿住在10多楼，原因很简单，万一停电了，她还可以慢慢爬楼梯。10多层最合适，看的远，又不会因为楼层太高，让楼下的风景变成“微缩景观”。 罗先生：执业律师罗先生喜欢高层，听说成都也有了5、60层高的住宅，他居然立马就准备去认购。在他看来，住在高层，视野开阔、空气新鲜、私密性好。田先生：做金融投资的田先生把住得高看作一种“境界”。“居高临下”能让他十分满足。2007年底，成都客户首选多层产品，其次为高层和超高层。07年超高层在成都出现后，高层和超高层的客户接受度激增为40%，显示客户对超高层较高的接受度 成都外滩、时代豪庭、金域蓝湾成交客户访谈 外滩07年入市，项目看府南河，价格7000～8000元/平米，价格相对低，销售较好，目前已销售50%。——成都天玺项目负责人 陈先生 2007年前，超高层住宅在成都从未出现过，客户担心安全性问题，担心产品后期物管、配套服务，那么开发商是如何解决成都客户超高层住宅抗性呢？ 7 成都超高层开发商从高品质产品、园林尺度扩大、物管服务前置、生活方式打造等主动引导客户 成都客户超高层接受度呈增长趋势 开发商从居住感觉上主动引导， 强化超高层优势，淡化劣势 高品质产品 景观最大化 生活方式 打造 园林尺度扩大 物管服务前置 8 超高层是什么？ 9 从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化 我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。 联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。 日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。 100米高度带来的质的变化 户型 成本 实用率 安全性 物业管理 通透性差 异形房间 面积的影响 阳台 开窗 公摊较高 消防楼梯增加 每50米设置避难层 实用率多在70％左右 成本比高层高出15%～25% 对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加 电梯安全系数 可燃性材料增加 人员疏散问题 便于统一管理 日常运行能耗高 后期维护管理费用高 其他 开发周期拉长 智能化技术的使用 水系统、配电、消防要求的变化 超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。。。。。。。