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2015年郑州高铁商务区写字楼市场发展研究13页

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文本描述
3.4成熟阶段(2016以后)94. 郑州高铁商务写字楼发展特点 ....... 94.1供应方面 . 94.2产品方面 ........... 104.3价格方面: ....... 114.4客户特点 ........... 115.高铁区写字楼市场存在的问题 ...... 115.1 集中入市,产品雷同,竞争压力大 ... 115.2 区域配套不完善,人气不足 ... 125.3 开发资金紧张,价格战导致市场恶化 ........... 125.4 区域写字楼供应偏多,住房需求未有效解决 ........... 126.对高铁商务区写字楼市场的借鉴 .. 126.1对政府部门的建议 ....... 126.2 对开发企业的建议 ....... 126.3 对项目本身的建议 ....... 121.引言1.1高铁商务区写字楼市场研究背景1964年,日本新干线的开通拉开了世界高铁发展的序幕,之后高铁经历了三次发展浪 潮。中国高铁的发展是从第三次浪潮(90年代中期至今)开始的,高铁的发展将会给途径 城市的经济带来高速发展。根据铁道部的规划,未来中国将形成“四纵四横”的高铁线路。 届时高铁将成为中国经济发展的动脉。从我国其他城市的高铁站分布情况来看,高铁站的 选址一般距离老城区较远,这样一方面可以减少核心区域人流,另一方面可以扩大城市经 济圈,平衡核心区和非核心区经济,从而带动城市整体协调发展。随着省政府的东移,经济发展逐步东扩,中原经济区上升为国家发展战略,以郑州客 运新东站为核心的区域即将成为郑州新的政治中心、经济中心、商业中心、贸易中心和物 流中心,“一站五心”将成为郑州都市区的新名片,成为中原经济区对外经济的核心窗口。 石武高铁的开通,标志着以郑州为核心的高铁经济圈正式形成,以高铁为核心的现代化高 端中央商务区呼之欲出。 1.2高铁商务区写字楼市场研究意义高铁是城市化发展的动力,是低耗能、低污染的出行方式,是迎合低碳时代的发展要 求,从高铁具备大流量、高密度、公交化、正点率高的特性来看,它能够满足快节奏的现 代生活方式,进而促进了高铁区商务和物流的快速发展。郑州高铁站的成立,将会推动区 域一体化、产业一体化的发展。郑州写字楼市场运作起步较晚,主要依靠的还是经验和非科学的决策体系,这样不利 于后期的实施开发。由于缺乏对写字楼市场的科学预判和购买客户真实需求的了解,目前 郑州高铁区写字楼出现出现大面积销售停滞、价格错位的现象,去库存压力居高不下。因 此,揭示写字楼发展阶段的一般规律,分析高铁商务区写字楼市场基本特征,了解目标客 户的特性等,从而为其他高铁商务区开发提供借鉴意义,政府如何科学合理规划以及开发 企业如何避免价格战的影响提供有效建议,正是本文的研究目的和研究意义所在。2.高铁商务区写字楼市场发展概述2.1 发展背景2.1.1 政策背景根据1998年国务院批复的《郑州城市总体规划(1995年至2010年)》,郑州市区人 口发展长远目标为500—600万,城市化水平达70—80%。目前,郑州中心城区规模偏小, 而且受陇海、京广铁路交叉分割,拓展空间受到制约,与近亿人口大省省会城市的地位和 建设全国区域性中心城市的目标远不相适应,因而必须寻求新的发展空间,对郑州市的整 体规划进行完善,提出建设郑东新区。郑东新区远景概念规划范围115平方公里(其中起 步区33平方公里),东起京港澳高速,西至中州大道,北临连霍高速,南接郑州经济开发 区。共分五个功能区:CBD、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区。五 个功能区相辅相成,使得郑东新区变成具有产业支撑的新城区。高铁商务区隶属于商住物流区,综合交通枢纽区规划的提出为商务区的发展提供契机。 2009年5月,《关于郑州市综合交通枢纽核心区城市设计的公示》和《郑州市综合交通枢 纽地区控制性规划》的提出,标志着郑州新客运站已经进入规划和建设阶段。2012年9月 28日,郑州东站开始正式启用。围绕郑州东站布局的三个大型城市综合体项目升龙广场、 绿地之窗、绿地中央广场已拉开阵势,从而大大促进高铁核心区域商务形象提升,对 整个商务区的发展起到引领和带动作用。 2.1.2 经济背景郑州作为中原经济群的核心城市,商贸物流发展新上一台阶,第三产业在GDP中的比 重逐渐加大,从而滋生大量商务需求。再加上高铁区带来信息交流、商务办公等带来的聚 集效应,能够快速实现资源的再配置,促进区域其他产业经济快速发展。从长期来看,高铁商务区的形成使得郑州市与其他一线城市经济联系密切,产生同城 效应 ,支撑区域协调发展、优化资源配置和产业布局、构建高效综合运输体系、降低社会 物流成本以及实现经济可持续发展,进而促进区域经济一体化。2.1.3社会文化背景中原文化作为中华文明的发祥地,在中国历史进程占据着不可磨灭的作用,弘扬中国 文化,以郑州为首的中原地区应发挥最大的力量,特别是自郑东新区建设以来,一直发挥 着宣传郑州形象的标签作用,从举办各种文化节、博览会、金融创新论坛等,到国家领导 人、知名人士和国外友人的调研考察,已经大大促进了中原地区与国内外城市的深度交流。 高铁的开通能促进区域文化的交流,拉近临近区域的人文发展,从而带动相关领域的协同 发展,高铁区写字楼的发展是适应社会信息化的需要,满足写字楼产品变化的需要。在这 种社会文化背景下,高铁区的市场潜力巨大,尤其是对该区域有商务办公需求和社交休闲 需求的客户群来说,写字楼的发展被各大开发商看好。2.2 开发周期2007年6-7月政府部门对综合枢纽区城市设计进行了中期审议和终期审议, 2007年 10月26日上午, 郑州综合交通枢纽配套工程奠基仪式在郑东新区107国道与金水东路交会 处隆重举行,这也标志着郑州综合交通枢纽建设正式启动,并开始进入快速建设发展阶段。 品牌房企首先进入该区域实施开发,随着住宅项目的开发使用,部分写字楼项目开始陆续 入市。2012年9月高铁开通之后,区域的写字楼供应量达到峰值。目前正处于写字楼快速 集中投放市场阶段,预计高铁区写字楼市场在2020年走向成熟阶段。2.3 开发范围高铁商务区的出现是以高铁站为中心,然后在其周边进行产品开发而形成的区域。从 郑东新区综合交通枢纽区综合性规划来看,我们把高铁商务区分为核心区域和外围区域, 高铁商务区的核心区域为金水路以南,东风南路以东,商都路以北,博学路以西区域。外 围辐射区域为中州大道以东,京港澳高速以西,金水路以南,陇海线以北区域(如图1)。图1:综合枢纽区在郑州的位置图2.4开发定位及属性郑州综合交通枢纽中心区域被定位为“郑州市铁路、公路综合性交通枢纽,兼具商贸、 居住功能的城市门户地区”,是国家重要的综合交通枢纽,是国家重要的物流中心,是郑 州市城市副中心。高铁商务区是从郑东新区的迅猛发展下分化出的一块区域,其属性与CBD区域不同, CBD板块的规划主要集中在中高端办公,以投资需求为主;高铁商务区主要规划为大量住 宅以及高铁站周边配套,以商务居住为主。据不完全统计,以郑州客运新东站为圆心,在 3公里长的半径内,绿地之窗、雅宝东方国际广场、嘉亿东方大厦、永和宇宙星、广地和 顺中心、上上国际中心、建正东方中心、文化产业大厦、楷林IFC、易元国际等将近40座 写字楼在此云集,充分说明该区域的商务属性明显,必将成为郑州市未来写字楼中心(如 图2)。 。。。。。。