福建·南平延平区房地产市场进入可行研判 谨呈：远鹏地产 ◎报告目录 一、城市特征解读与属性界定 二、区域近期宏观经济运行情况 三、城市近、中期发展规划 四、区域房地产市场运行状况调查 五、项目宗地情况调查 六、区域内房地产项目成本估算案例 七、区域市场进入与项目可行研判 ◎城市特征解读与属性界定 南平市位于福建省北部、武夷山脉东南坡、闽江上游，故俗称“闽北”。东与宁德市交界，南与三明市相邻，西与江西省接壤，东北与浙江省毗连。代管省辖邵武、武夷山、建阳、建瓯四市，辖延平区及顺昌、光泽、政和、浦城、松溪五县。2009年末，常住人口290万人，土地总面积26280.54平方千米，是福建省面积最大的设区城市。本报告所研究的区域市场为南平市市政府所在的延平区（即图中A点标示处）。 ◎城市特征解读与属性界定 延平区前身是县级南平市，现为南平市直辖区，是南平市中心城区。延平区地处福建省中北部，闽江干流源头，是福建省重要水陆交通枢纽，以绿色金库、造纸中心闻名于世。是海峡西岸经济区绿色腹地中心城区。延平区土地面积2659.66平方公里，地貌特征为丘陵山地，区辖6个街道办事处（梅山、黄墩、紫云、斯鹤、水南、水东） ，15个乡镇（来舟、樟湖、夏道、西芹、峡阳、南山、大横、王台、太平、塔前、茫荡、洋后、炉下、巨口乡、赤门乡）， ◎城市特征解读与属性界定 延平区城市特征 城市首位度：指在一个封闭的区域中，首位城市的人口规模与第二位城市人口规模的比值。 ◎特征一：南平地区整体格局属于弱市中心状态，延平区作为区域城市中心的辐射力不足。整体区域格局为多中心结构（相关研究表明：作为区域中心城市的延平区，市区人口约为20.3万人，第二位城市邵武，市区人口为13.9万人，延平在区域中的首位度只有1.46（一般研究认为，首位度大于3才是首位型分布），而其四城市指数只有0.77 。加之延平区作为南平区域的中心城市又位于市域最南端，距区内各市县中心平均距离150公里以上） ◎特征二：延平区作为福建典型的山区城市，整体城市土型多为丘陵山地，受地形条件影响，延平市区拓展空间十分有限。整体城区建成面积约为13平方公里，但实际的中心城区面积仅为3.04平方公里，其余多为工业用地和零散居住用地。在中心城区人口密度甚至超过福州。 ◎特征三：延平区现辖区人口为50.3万，其中市区人口为20.3万人，在市区活动的流动人口数在8至10万人。 前线观点：基于对于南平市延平区城市特征的解读，我们认为对于其房地产市场的研判应将其定位为单个城市进行，而不应依照其区域行政中心的地位作为区域中心城市进行。后续的分析将以延平区的数据为主导。 ◎区域近期宏观经济运行情况 依据南平市统计局2009年9月统计月报 依据政府的统计公报可以看出，南平市在福建省九地市中，是经济相对薄弱的一个山区城市。 ◎区域近期宏观经济运行情况 延平区城市特征 对比南平市所辖的各区县2009年前九个月地区生产总值和固定资产投资的情况，我们可以更明确看出南平地区（闽北）弱市中心的多中心结构。 ◎区域近期宏观经济运行情况 延平区城市特征 从延平区2007至2009年区域生产总值的对比可以看出，在2009年，其总体经济正走出2008年经济增速回落的阴影，经济增速开始回升。 从延平区2007至2009年，房地产行业的完成投资额看，其区域房地产市场的活跃度在逐年降低。。。。。。。