保利·西山林语2010年上半年别墅营销细案 亚豪机构 2010.03.08 别墅销售目标：6月底清盘23套独栋，10700.07平米，共计4.19亿元； 货量盘点 LA01 临水系、花园最大 LA21 临水系、户型舒适，样板间 LA21 临水系、户型舒适 优势产品 059 060 货量盘点 LB04 下挑空 认知度低 LB22 下挑空 认知度低 LB23. 厅中间楼梯，认知度低 LB23 厅中间楼梯，认知度低 LB23 厅中间楼梯，认知度低 LB02 厅中间有柱，使用不便 LB02 厅中间有柱，使用不便 LB02 厅中间有柱，使用不便 LB02 厅中间有柱，使用不便 LA23 厅中间有柱，使用不便 LA23 厅中间有柱，使用不便 LA23 厅中间有柱，使用不便 LA23 厅中间有柱，使用不便 部分存在销售难度产品 货量盘点 一般产品 LA22 临水系，内部分割凌乱 LA22 临水系，内部分割凌乱 LA22 临水系，内部分割凌乱 LA22 临水系，内部分割凌乱 LA22 临水系，内部分割凌乱 LB01 临水系，5间卧室 LB01 5间卧室，噪音 LB21 样板间，私密性差 货量盘点 货量分析 别墅剩余产品仅23套，产品分为两类： 1：中心区域墅王、2：入口和边缘区存在高差、私密性、产品等的劣势产品。 市场分析 区域市场同总价独栋供应有限，稀缺性相对明显； 从自身看，项目价格仍待市场考证； 林语别墅价格自11月累计上调30%，价格已拔升迅速； 1-2月期间成交的2601、认购的1001均为1700万以内产品； 核心问题1：产品力两极分化； 核心问题2：价格接受度待考证； 核心问题 产品力 两极分化 园林提升，劣势弥补 现场感知，实景打动 价格接受 度有限 墅王高撑，市场占位 阶段促销，针对性渠道 西山核心价值不变 御水墅王主线延续 深化保值增值属性 阶段爆发，针对性促签 重新审视“老带新” 持续开发“朋介” 针对性项目客流拦截 高端物业服务匹配 样板区情境打动 支撑项目价格 提升私家园林品质 弱化私密性与地势问题 ＋ 3-6月营销工作构架 园林提升 精装花园增加密植，弱化高差问题。 入口处增加密植，弱化私密性问题 现场打造 提升现场环境及产品细节， 增强情景示范品质， 加强对于客户的冲击力。 参见“现场整改方案”1月 2月 4月 5月 6月 7月 8月 10月 12月 3月 9月 11月 林语墅 流水墅 御水墅王 西山领袖 别墅大盘 900年中国皇家别墅区 一部西山别墅史，半部中华名人史 西山领袖 成熟之美 北京的秋天，西山最美 西山的秋天，林语最美 北京的西山，成熟最美 人文西山 领袖西山 成熟西山 历史领袖 环境领袖 居者领袖 城市化别墅 09年推广主脉络回顾 御水墅王/西山独栋第一居所别墅，成熟居住，收官在即核心诉求 阶段诉求 上半年推广主脉络 增值西山 山水增值，绝版西山 文化增值，醉美西山 艺术增值，永恒西山 财富增值，人生西山 价值西山 收官西山 藏尽西山，收获大美 收官西山，峰藏山水 推广主线延续 真正的西山 山环水抱的微环境第一居所城市别墅 西山领袖 别墅大盘 一墅领西山 御藏西山 传承家族荣耀 价值西山 增溢人生。。。。。。