2019-05-09 正略钧策房地产行业基础知识 目录 房地产行业发展历史 房地产行业基本常识和常用术语 房地产行业基本组织架构和职责 房地产企业基本业务流程 从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中 阶段特征 阶段关键词 住宅统建，福利分房 土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革 快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金… 快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产… 拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税 最近10年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳定的增长速度 数据来源：国家统计局、统计年鉴 99-09年全国固定资产投资情况 99-09年全国房地产投资情况 在经济环境相对较差的2008年，房地产投资仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后市的乐观态度。 2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比2008年也有所放缓。2009年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的现象。受国际经济环境的影响，06-08年间全社会固定资产投资增速放缓； 随着中国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度在09年总体有较大幅度的提高。 房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业 房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20% 房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18% 房地产是人们生活的必需品 13亿人口的住房需要 伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要 房地产是城市化进程的需要 “十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三 大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大 的发展空间 人类生存发展的需要 房地产产业关联度高，能促进就业 每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、 25%的塑料制品用于房地产开发建设 每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售 房地产的发展能催生众多新的行业 如物业管理、房地产评估、房地产中介等 产业关联度高，带动其他行业发展 我国房地产行业现阶段面临的发展机遇 地产行业面临 发展机遇 1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境 2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长 3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求 4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力 5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张 6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本 机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面 1 2 3 4 5 房地产行业的未来发展趋势总结 房地产未来发展趋势总结 有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例 发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在3－5年的时间内完成 房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大 房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化 市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强 房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好。。。。。。