黄山富徽地产“1017地块” 全案策划及物业发展报告 美奥地产营销机构 2011年1月 引言 融合万象形成政务区的板块图腾，在城市上空开始上演。 我们绝对相信，富徽滨江项目的诞生， 对于千年黄山来说，是真正划时代的事件。 100余亩，地王级的中央之城， 千年沉淀的古徽州文化，让黄山的色彩亘古不变 当全中国都站在同一起跑线上的时候，历史也在期待改头换面 黄山也开始了她的装扮，流光溢彩光怪陆离，有了几分妖娆多了几分性感 夜幕降临，血管里流淌的兴奋莫名，让她一改矜持，和其它那些 叫做“城市”的东西一样奔腾欲望着 和其她满足虚荣的方式一样，拥有几件拿的出手的饰品很重要，想站上舞台就得表现 在巨变中的黄山仍然被认知为—— 被封存的、观赏的、缺少新生力的 价值洼地 一个被严重忽视最高圈层消费力的地方 问题不是他们的实力，而是市场缺少标准和如何建立认知… 定位思索 一个新鲜出炉的地王级项目面对如此情何以堪 定位思索 一线江景、山色、新安江延伸文化景观带、世纪广场、体育中心…… 注定这是一次超越寻常非常规手段所能解决的营销课题 纵观市区内豪宅市场 面对一个无序和多元的初级化粗放化的豪宅市场格局； 本案凭借先天的优势可以赢得为黄山豪宅正名的机会； 但同时我们也应看到； 与期同来的是不可估计的风险； 依靠产品级的豪宅标准化，建立黄山市区真正意义的豪宅之路； 我们并不能确保一定会得到市场应有的认可。 我们如何才能从黄山豪宅市场的洼地和消费欲望被严重低估中突围！ 一个消费得起豪宅的群体需求不得不去洞察！ 本案将来的绝对高价，能消费得起的绝对是这个市场中有钱人中最有钱者 找到这个群体中最有影响力群体 达到共识和共鸣。 因此，话要先讲给这群人听 黄山 安徽省内 长三角 其它市场 50％ 30％ 15％ 5％ 绝对主力群体 跟风型客群 实力影响级客群 外延型客群 让每一类客群都尽其所能是关键。 目标客群分析图示 基本属性 年龄：客户年龄主要集中在35-55岁之间 来源地：本地、省内客户居多，也有部分来自省外的客户 行业/职位：金融、制造业、房地产开发、贸易等行业为主，职位主要是私营企业主以及大型企业高管 资产资信状况 资产状况/负债状况：客户拥有资产通常较高，且负债情况良好，此前平均只有500-600万左右贷款； 购房偏好及购房经历 购房目的：多数客户购买目的为自住兼保值，同时希望拥有一个高端品质的城市豪宅；也有少数客户追随品 牌来购买 置业经验：所有客户都有多次置业经历，且多数客户有全国范围置业经历。 从产品上看，多数客户更愿意购买高档公寓，少数客户有别墅置业经历。 购买关注点：多数客户看中品牌、稀缺资源、社区环境等。 目标客群特征分析 目标客群锁定 有一定实力的企业家/私营企业主/百强企业高管/政府官员 本案为他们提供顶级的居住体验 多次置业、一定海外生活经验，对生活品质有更高要求的人群 本案为他们提供期待已久的居所 迅速富裕起来的金融、贸易、文化明星/房地产等行业老板 本案为他们提供进阶升级、标定身份的居所 客群心理解码 钱不是识别他们唯一的标志 特权是他们的玩物 他们讲究品位，讲究格调，讲究标准，讲究身份 他们拥有极强——对特权的占有欲 他们不事张扬，生活自然、从容随意 不会象暴发户那样招摇过街 也不会象守财奴那样谨慎刻薄 他们财富的积累过程比较艰辛 有足够的物质基础来构建精神堡垒 财富是他们享受特权的玩物 在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈层文化” 交往者地位相当，趣味相投。。。。。。