心伽泊商业推售策略 方案编号：2012-1010 执行部门：心伽泊营销部项 Strategic Plan 它似乎就是一座难以逾越的高山 不成熟的商圈 600余户的小社区 前面有条河 后面一片荒芜 他的左手是扎堆的工棚区 右手是被城建遗忘的村 他却有着不是长沙不讨喜的 3层 它貌似一座很高很高的山 高山倒过来其实就是一个沙漏 我们只要挖动那一个小角 从此以后一泻千里 商 铺 利 润 总商业面积 8497.51㎡ 项目是浏阳河北片区中小型商业体！二 三楼的商业面积相对较大. 项目商业分析 Positioning analysis 1、定位分析 商业体量决定辐射范围： 1万㎡以下 周边1公里范围 2-3万㎡ 周边3公里范围 5万㎡左右 5-8公里范围 10万㎡左右 8-20公里范围 本案 1、定位分析 总商业面积 8497.51㎡ 南区——5610.5㎡ 东区——2404.82㎡ 北区——482.19㎡ 规模=浏阳河北片区中小型商业体 整体定位：以社区服务为主的中高端生活配套型商业 2、商业整体定位 商业规模 中小型商业体 辐射范围 项目周边，163医院，长大，浏阳河北棚改区 物业档次 中高档社区型物业 3、商业客群定位 客群定位：以项目业主、周边居民为核心的本地投资客群 4、商业业态定位·项目各区域产品定位 商业价值： 南区＞东区＞北区 就产品自身价值而言，本案各分区商业价值有一定差距 项目商业定位为社区服务型商业，业态主体以完善生活配套为主，辅之以医院服务类型业态 4、商业业态定位·项目各区域产品定位 商铺一楼小铺面较多,21-58占84%,2楼3楼面积大,未区分. 项目商业分析 Positioning analysis 商铺原方案 已报批，已施工….. XINJIAPO 项目商业分析——北区Positioning analysis 北区单层面积482.19㎡，共分为14个铺，层高5.4米，北区商业对面为有高差的土地，就目前来看，人流构架不佳，商业价值暂时无法凸显。 项目商业分析——南区一层 Positioning analysis 南区一层单层面积1096.7㎡，共分为10个铺，层高5.4米， 一层临市政主干道双河路及浏阳河风光带，商业价值高。 项目商业分析——南区二、三层Positioning analysis 南区二、三层单层面积2260.34㎡，层高5.4米， 整层面积较大，未分割。 N205 二楼 2260㎡ N305 三楼 2253.5㎡ 项目商业分析——东区一层 Positioning analysis 东区一层单层面积339.68㎡（除幼儿园面积），共分为8个铺，铺面面积较小，层高5.4米， 东区临小区主入口和社区道路，面积小，商业价值较高。 D202 二楼837.88㎡ D302 三楼837.88㎡ 项目商业分析——东区二、三层Positioning analysis 东区二、三层单层面积837.88㎡，目前做招待所形式设计。西面设置有独立电梯。 二三楼商业价值低，针对招待所销售时需采取先租后售方式。。。。。。。