华发世纪城分析报告15/09/2007 P.2目录一、 项目概况...........3二、 产品研究...........3(一) 项目定位3(二) 规划特点3(三) 户型布局特点.....5三、 价格研究...........71. 价格情况...72. 地价情况...73. 收益情况...74. 华发新城高层产品批次推售情况....8四、 推盘批次研究：.91. 华发世纪城建设分期情况..92. 华发世纪城体量消化图....10五、 营销方式分析...111、 华发世纪城推广时间轴.112、 营销活动回顾...113、 营销推广分析：124、 华发世纪城推广渠道及费用......12六、 储客方式研究：131、 高层单位：华发之约.....132、 别墅单位..........133、 选房顺序号确定方式.....14七、 推广展示..........14(一) 展示亮点..........14(二) 展示不足之处...16八、 华发未来的发展战略思考...........18(一) 土地储备..........18(二) 财务情况：......19(三) 华发未来发展战略........21(四) 华发动态：......21附件一：华发世纪城别墅户型解析........23附件二：建筑外部装饰.26附件三：华发世纪城别墅样板房展示.....26PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 f fineprint 华发世纪城分析报告15/09/2007 P.3一、 项目概况本项目东临前山河；南至昌盛大桥；西面紧邻南湾北路；北面为部 分空地。本项目占地面积约 47万㎡，总建筑面积80万㎡，分四期开发。一期，占地7万㎡，总建筑面积3万多，共推出118套联排别墅， 户型为260㎡四房四厅5卫和340㎡五房五厅7卫两种产品。二期，为高层洋房，其中132~134栋为纯复式洋房，户型面积为 93~350㎡，共1871套。入户花园及2.7米超大空中庭院设计，错层式 挑高6米阳台，各房间均设超大飘窗台。三期，为2栋酒店式公寓，预计户型与华发新城四期·芳邻雅舍loft 公寓户型类似。四期暂时未有具体消息，为高层洋房。二、 产品研究(一) 项目定位历史发展规划：项目曾定位于“住宅+五星级商务酒店+甲级写字楼+ 风情商业街”于一体的城市综合体，并曾与香格里拉酒店积极接触。但 终因考虑综合体项目开发难度大，且周边写字楼、高端酒店市场尚不成 熟而放弃。并在规划中大幅减少商业用地面积，仍以最为擅长的住宅开 发为主。整体定位：国际化中央高尚居住区CLD(二) 规划特点水系区隔、组团开发、配套丰富PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 f fineprint 华发世纪城分析报告15/09/2007 P.4 ——华发世纪城总体规划图1. 水系自然分隔开发组团，便于分期开发。规划以水系贯穿整个小区，利用水系的转折，将项目自然的分隔为 四大部分，设计了别墅组团、高层组团、商业组团等，各个分区的产品 类型统一，而总体产品组合又显得丰富，较好的解决了别墅和高层产品 客户群不太兼容的问题。同时这样的分区规划亦便于分期开发，项目一 期首先推售景观最佳的别墅组团，于打响项目知名度的同时亦为后期高 层的高价设定了标杆，一举两得。2. 产品组合丰富。整体规划方案充分利用出让条件中的总体容积率，在1.7中等容积 率的限定下，设计了别墅、高层、LOFT公寓的产品组合，别墅产品处于 水系围合的半岛之上，景观资源优越，周边布置高层，更大化地共享景 观资源，还增加了特色风情商业街及河岸酒吧街，建筑类别丰富，是一 个小型的居住“小镇”并且与景观取得良好的调和关系，最大化地发挥 景观优势3. 河景资源的极大化利用。珠海海景资源优越，相比之下，河景资源逊色很多。而华发另辟蹊 径，规划理念中突出“亲水”概念，极大化利用前山河景观资源，把沿 前山河地段设计成为约30米宽的亲水平台；设计沿前山河布置的风情商 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 f fineprint 华发世纪城分析报告15/09/2007 P.5业街和酒吧街；酒店外观为帆船形，再次体现水元素；TH别墅也设计许 多亲水平台等，种种设计，为项目的豪宅身价提供了产品上的支持。4. 配套资源丰富项目处于新兴区域，周边配套较少，且档次不高，为此华发世纪城 在项目中规划了约5000平米的商业组团，商业部分规划以餐饮、休闲、 娱乐为主题，打造华发“标志性PARKHOUSE街区”。其中沿前山河布 置酒吧街，位置接近昌盛大桥，与澳门、拱北距离仅5分钟车距。延续华发新城闳容学校的成功，在世纪城项目内同时规划了幼儿园 和小学，幼儿园的设置在交通最便利而景观资源最差的位置，并没有水 系通过，方便小区外住户的使用，不影响小区内部住户的居住生活。此 规划既满足了政府公益事业，又增加了项目的知名度和美誉度。5. 布局层次分明。北边是一个生态公园，中间是一个龙型的建筑群，水系南边设计公 共设施，形成一种从度假到都市的层次感觉。立体空间也表现层次，从 高层建筑到空中花园裙楼到地面绿色通道到地下停车场再到水系层。分析小结：设计方面注重建筑与景观的互相契合，以水系为重要景 观设计依据，把小区分割成互相联系的三个主要部分，TH别墅占据景观 资源最好的位置，周边布置高层洋房，从而进行小区空间围合，并且最 大化地利用地块周边的有利因素，把经营性商业建筑沿前山河与昌盛大 桥路段布置，扩大影响力。(三) 户型布局特点1、户型比例1期共有118套别墅，只有2种户型，分别是260㎡的4房4厅5 卫和340㎡的5房5厅7卫。户型 面积 套数 套数比4房4厅5卫 260㎡ 78 66%PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建fineprint 。。。。。。