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广州金地荔湖城大盘项目价格调整方案13页

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更新时间:2019/6/17(发布于北京)

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文本描述
金地·荔湖城价格调整方案 广州公司营销部提纲: 第一部分:06年销售验证分析 第二部分:广州市场新变化 第三部分:大盘开盘规律 第四部分:价格调整方案第一部分:06年销售验证分析 总结: 06年只做了单纯小众营销,而没有大众营销的配合,对于新进入一个新市场的企业项目品牌来说,客户的认同度需要时间来验证,所以,06年的销售成果只是做为开盘的前期铺垫和试水; 06年推售的物业类型单一(只有三叠院;100坊因为样板房最终没有开放,所以不算正式推售);客户普遍反映入市价格偏高; 06年成交结果反映:好差户型价格拉差不够.1、成交客户分析 1.1 成交率分析:来访 成交 来访成交率新塘 279 40% 15 30% 6%增城区域(荔城、中新等) 16 2% 0 0% 0%黄埔 47 7% 4 7% 9%开发区 80 11% 15 35% 20%天河 108 15% 7 14% 7%越秀 5 1% 1 2% 20%荔湾 2 0% 0 0% 0%广州区域(海珠、白云、番禺等) 121 17% 0 0% 0%外地区域 32 5% 1 2% 3%深圳 7 1% 5 9% 71%东莞 3 0% 1 2% 33%合计 700 100% 52 100% 结论: 新塘、天河区成交率偏低; 新塘客户是06年主要客户拓展区域,客户来访基数大,对产品接受”慢热”,主要认为项目性价比不高; 天河区客户以投资、度假为主要购买目的,主要认为价格未能有合适的投资升值空间。1.2客户购买用途分析:结论: 以自住客户为主,投资客户的比例偏低,只有12%,投资客户感觉项目现阶段的价格已经没有上升的空间(合富等业内人士没有成交);1.3解筹率: 06年现场来访700台,下筹142个,解筹率38%(市场正常开盘解筹率通常在50%左右)。 1.4不成交客户原因统计: 三叠院 100坊1. 三叠院产品的售价偏贵. 1. 未有样板房,无法理解空间的使用功能.2. 交通不方便,生活配套不完善. 2. 感觉花园面积小,停车位不足.3. 项目位置偏僻,外围环境差. 3. 楼距密,视野对冲.4.交楼时间过长. 4.价格偏贵.5. 管理费太贵. 5. 看中的意向单位未推出(主要是外围景观单位),等待.6. 合同条款苛刻,没办法接受. 6.领袖型,社交型意向客户多,另两种少.7.接受不了三叠院产品(主要是1/3)1.5小结: 小众销售没有达到预期的理想目标 客户主要反映项目的配套落实和展示效果较差(内外环境) 入市价格偏高,优惠折扣政策死板,业内人士和意见领袖购买认同低 投资升值空间不理想,对投资客户吸引不大三叠院成交数据分析 2.1三叠院成交均价1/2 1/3 4/5 总套数推出量 343434102成交套数 2272352销售率 65% 21% 68% 51%成交总价 2489.1020685.48222407.52195582.1061 成交建面 4245128338129340 成交均价 5864534363155977 均价拉差 +500 0 +1000 注:成交的2套1/3单位的首层精装修价扣减了5万/套, 若不含此2套单元,50套成交均价为6035元/M2; 2.2成交单位分布 三叠院 成交数量 推货数量 累计成交占比例4/5(北排) 11 11 100%4/5(南排) 7 11 64%4/5(东排) 2 2 100%4/5(西排) 3 10 30%1/3(北排) 4 11 36%1/3(南排) 3 1 。。。。。。