天津“国贸中心大厦”项目市场研究及策划顾问报告1 目录 一、宏观分析..41 宏观经济环境对物业市场的影响...........41.1 天津市国民生产总值及主要指标...41.2 天津市经济产业结构、支柱产业...51.3天津市固定资产投资总额及分析....71.4天津市外商直接投资额度及分析....81.5天津市人口总数情况..........101.6天津市商品销售总额及分析..........111.7天津市人均年收入及消费统计分析..........121.8小结：对本项目的借鉴意义..........132 房地产宏观指标分析....142.1 天津市历年土地出让面积及价格（2003-2007年）.......142.2 天津市房地产投资总额、开工面积、竣工面积、施工面积及分析......162.3 天津市年商品房预售面积、销售面积、交易金额及分析..........182.4 人均使用面积分析.192.5 目标区域城市规划.192.6 交通状况及基础设施情况；.........202.7 小结：对本项目的借鉴意义.........223 天津市政策、法规研究.233.1天津市各类房地产、金融、财税政策条文的整理分析...233.2各类政策、法规对本项目的影响。..........233.3房地产开发、买卖相关费用以及设计规范..........23二、天津市写字楼市场分析251 供给分析251.1写字楼总体市场状况..........251.2 几个主要分市场情况.........271.3 租金、售价、供应量与空置率分析.........342 租户及买家特征分析....363 需求分析404 重点项目竞争分析........415 项目产品分析....45天津“国贸中心大厦”项目市场研究及策划顾问报告2 6. 写字楼市场前景预测....526.1 天津市写字楼新增供应预测.........526.2 天津市写字楼租金水平预测.........526.3 天津市写字楼租赁市场展望.........536.4 天津市甲级写字楼销售市场展望.537 结论：对本项目的借鉴意义.....54三、天津商业市场分析........541 经济分析与发展规划....541.1 经济分析与预测.....541.2 消费者收入与消费者情况分析.....541.3 城市未来发展规划.552 区域未来交通道路规划.563 整体市场概览与区域市场研究.574 竞争分析714.6 结论：对本项目的借鉴意义..78四、天津服务式公寓市场分析........781. 天津市内国际化服务式公寓市场分析（出租为主）781.1 国际化服务式公寓标准界定.........781.2 天津市内酒店服务式公寓市场概况.........801.3 天津市内酒店服务式公寓产品特点.........821.4 天津市内酒店服务式公寓价格走势.........861.5 天津市内酒店服务式公寓客户情况分析.871.6 天津市内酒店服务式公寓经营状况分析.881.7 天津市内酒店服务式公寓市场前景预测.891.8 结论：对本项目的借鉴意义.........902. 天津市内销售型服务式公寓市场分析...........912.1销售型服务式公寓概况...912.2销售型服务式公寓产品特点.......922.3销售型服务式公寓产品价格走势...........932.4销售型服务式公寓产品客户情况分析...942.5结论：对本项目的借鉴意义.......95五、天津酒店物业市场分析95天津“国贸中心大厦”项目市场研究及策划顾问报告3 1. 旅游业分析......951.1 总游客数量变化.....951.2 国际游客数量.........951.3 国内游客数量.........971.4 旅游花费构成（分析及说明）.....972. 天津酒店供应及分布情况分析...........992.1 天津潜在酒店类物业供应及分布情况分析.........992.2 天津现有酒店类物业的经营情况...........1002.3 天津酒店物业产品情况...1043. 酒店物业需求情况.....1044. 项目所在区域酒店类物业市场展望..1045. 结论：对本项目的借鉴意义..105六、天津高端住宅市场分析..........1061. 高端住宅标准界定.....1062. 需求、供应及分布....1063. 价格、销售率分析....1084. 未来供应........1105. 租户及买家特征分析..1106. 高端住宅市场前景预测.........1117. 结论：对本项目的借鉴意义..111天津“国贸中心大厦”项目市场研究及策划顾问报告4 一、宏观分析1 宏观经济环境对物业市场的影响1.1 天津市国民生产总值及主要指标图1 2000～2007年GDP统计2000-2007年GDP统计 1,6391,8272,023 2,387 2,932 3,664 5,070 4,338 15.0 14.414.515.714.5 12.512.0 10.8 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 20002001200220032004200520062007 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 亿元% 数据来源：天津市统计年鉴（2007年数据来自天津市经济委员会）天津近几年来国民经济发展持续在高增长平台上稳定运行。2007年，天津地区生产总值达 到5070亿元，增长15%以上，人均生产总值达到6050美元。自2003年开始，全市GDP已 连续四年增长14%左右（见图1），经济增长的稳定性进一步增强。与上一轮高峰期(1994-1996 年)相比，具有峰期延长，峰值提高，波动小的特征。同时，天津2006年的人均GDP值也成为 我国继上海、北京之后，第三个常住人口人均生产总值超过5000美元的城市，是国内经济最具 活力、发展最为稳健的区域之一。。。。。。。