人民东路项目前期策划方案 谨呈：恒德置业 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归湖南合富辉煌问房地产有限公司所有，未经湖南合富辉煌问房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2008年5月 前言承蒙贵司信任，邀请我司参与东岸乡人民东路项目的营销策划及销售代理投标工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 本次提案主要围绕项目所面对的竞争市场，结合项目基地条件，在可能的多个开发方案中进行对比分析，进而确定项目的综合性定位，提出项目产品建筑规划设计建议、物业建设与发展思路。 方案紧紧围绕市场需求，一切为销售服务，为挖掘项目价值和未来业主的居住品质做了充分考量与分析，谨此为开发商与设计机构提供产品规划设计与营销策略制定提供参考。 直面项目所处的竞争市场 把握市场脉搏,寻找项目的差异性定位策略 项目综合定位 客群定位 竞争市场分析 长沙房地产供需分析 形象定位 物业发展建议 项目规划建议 项目整体研究思路图解 区域市场分析 总体规划建议 园林等建筑细节与表现 产品定位 户型设计建议 开发方案对比 分析项目自身的优劣势 项目分析 项目基地条件分析 项目区域属性界定 一、项目综合分析 1.1 项目分析 项目区位 本案所在地 陌生区域开发 属芙蓉区，大东城区域 人民东路延长线（隆平路） 房地产开发的“荒地”：由于浏阳河的存在，以及周边人气稀缺，给人心理距离较远；项目周边有大片土地被征收，未来将会开发，目前来看该片区仍旧是一个房地产发展的荒地。 本案所在地 离芙蓉区政府约3.5公里 离东二环约4.4公里 项目基地分析［地块／指标］ A地块总用地191亩，有效用地约135亩；容积率为1.2 B地块总用地面积约250亩，有效用地面积188亩 中小规模，受“90/60”政策限制 项目四至 本案 东岸建材市场 生物机电学院 湖南农业大学 隆平路 项目位处隆平路北侧，生物机电学院斜对面； 项目周边以农田、村舍为主，形象较破落； 近处有大中专院校，教育资源丰富； 北临一个较大面积的水库 属郊区，区域配套与人气严重缺乏； 位处人民东路高端住宅开发板块顺延发展，道路规划好，交通通达性好； 相临的水库可挖掘潜力大 学校：芙蓉中学、芙蓉区青少年年官、中小学:二十九中、田家炳实验中学幼儿园:湘警幼儿园、芙蓉区教育局第一幼儿园 ； 超市：沃尔玛、大润发、家润多等； 休闲机构：碧海云天、新玉楼东、新湘银等餐饮； 医院：旺旺医院； 休闲娱乐配套：华雅华天国际大酒店、华雅高尔夫球场、泓天大酒店； 公园：600亩体育文化休闲公园（规划中）、圭塘河休闲风光带（规划中）。 大东城配套 项目区域价值分析：隆平区域配套缺乏，但以浏阳河为界的东城以西配套完善 隆平区域内配套与资源都较为缺乏，但本案是大东城人民东路高档住宅区顺延发展的先行者，有机会可寻。 隆平高科技园规划 项目区域价值分析：三大功能板块独立成势，且功能互补 功能定位：区域主要为三大功能能组团，综合性大市场、大规模居住区、产业园区 从地理位置看：三大功能区均相对独立成片成势，同时功能互补。 从开发势头来讲，人民路周边土地已经非常稀缺，向东延长已成发展的必然，本案占据了较好的开发时机。 区域住宅地块集中成片开发，已经形成了良好的居住氛围，满足附近高层次居民居住需求 综合市场通过规模相应，聚集了大量的人流，商流， 大量外地经商人口落户本区域带动本区域住宅市场需求。。。。。。。