镇海新城南区项目提案 2008年9月 项目思维导图 项目 背景 市场 背景 解读 消费者 成功案 例借鉴 项目发 展战略 土地价 格评估 项目位于镇海新城南区核心区域，临近庄市街道，四周环路，通达性良好，但目前交通设施欠缺。 宁镇公路 329 国道 北高教 园区 世纪大道 环城北路 人民路 常洪隧道 距镇海城关11公里 距三江口10公里 项目 距江东家乐福7公里 项目内部较为平整，环境良好，有河道经过。地块四面环路，沿路绿化带良好； 地块西面有河道经过，水质较好； 现地块内部有部分民房尚未拆迁。 项目周边汇集多个住宅小区，教育资源丰富，但配套还处于初级阶段。 清泉花园 鑫隆花园及幼儿园 周边有清泉花园、鑫隆花园等多个住宅小区已交付使用，居住氛围较好；基本生活配套目前主要依托庄市街道商业，较为齐全，但档次较低。 项目临近北高教园区，周边教育资源丰富，大学、中学、小学、幼儿园等相对齐全。 项目地块经济技术指标分析地块总用地面积约53公顷，由四个小地块组成。其中8－6－2、8－7－3地块为保留用地，其余地块分二期开发。 项目SWOT分析 S： 优势分析 W：劣势分析 O： 机会分析 T： 威胁分析 1、地块规模优势明显，易塑造形象； 2、四面环路，通达性良好； 3、周边汇集多个住宅小区，居住氛围较好； 4、地块内部较为平整，环境良好。 1、地块内部尚有部分民房未搬迁； 2、地块东北面有高压电线塔； 3、地块周边配套都为基本生活配套，档次较低 1、项目位于镇海新城南区核心区域，前景看好； 2、项目路网通达，可以辐射更多的区域客户； 3、城市进入主动郊区化的发展阶段，项目具备主动郊区化目的地的条件。 1、体量大，造成市场竞争威胁； 2、市场宏观环境的不确定性； 3、镇海区域客源外流现象明显，本地客源严重不足； 项目界定 城市近郊 庄市新城核心区域 住宅大盘 项目问题界定 通过对项目的审视，我们认为项目的问题在于： 地块虽然处于庄市新城核心区域，未来发展前景较好，但规模较大，开发周期较长，市场环境的不确定会对周期较长的本项目带来开发风险。 项目思维导图 项目 背景 市场 背景 解读 消费者 成功案 例借鉴 项目发 展战略 土地价 格评估 市场背景 城市背景 房地产市场 浙江省各市GDP及增长比较（2007年） GDP呈现稳步增长趋势，07年继续保持全省第二位，增幅接近15％。 人均GDP和人均可支配收入处于较快增长阶段，居民生活质量继续提高 07年人均GDP突破6万元大关，达到61032元（按年平均汇率折算为8026美元）。 07年人均可支配收入22307元，比上年增长13.4%。消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显。07年实现社会消费品零售总额1035.5亿元，比上年增长17.3%。07年全年市区居民人均消费性支出13921元，增长9.9%，恩格尔系数为37.0%。城市背景总结 宁波作为长三角核心城市，城市国民总体经济较快发展，增速处于中上水平； 人均GDP和人均可支配收入较快增长，居民生活质量继续提高； 消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强。。。。。。。