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众厦地产惠州铁汉园林大亚湾地块可行性分析报告81页

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更新时间:2019/6/17(发布于广东)

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文本描述
铁汉园林大亚湾地块 可行性分析报告 谨呈深圳铁汉园林: 2019-05-09 项目报告框架 第一部分:基础研究; 第二部分:结论部分; 第三部分:物业发展建议; 第四部分:项目营销; 前言 迄今为止中国最大的中外合资项目——中海壳牌落户,大亚湾再次成为南中国的焦点,香港和黄集团入主拥有超大深海泊位的惠州港。大亚湾紧邻经济发达的深圳特区,并拥有京九铁路南端最便捷出海口的优势,大亚湾,必定成为新的南中国财富策源地。 本项目位于大亚湾中心区北区,交通便利,规划良好,具有天然的山景环境,具有极大的发挥空间。 第一部分:基础研究 分 析 提 纲 宏观经济研判; 城市规划; 政策研判; 项目价值驱动模式研究; 住宅市场研究; 商业配套研判; 地块解析 2006年重大政策回顾 2007年1-7月重大政策一览表 (1)2007年国家开始起征土地增值费,倘若开始实质整治,必将影响到本项目。 (2)温家宝在2007年政府工作报告上提出加强土地监管力度等相关政策,其作用必将影响地方土地市场。 (3)限外资投资、投机买房也必将影响本项目。 2007年国内房地产市场政策新亮点 国家政策——小结:调控? 1、2007年国家调控政策执行年,国家起征土地增值税等相关工作,土地市场 进一步规范,但后期政策效果有待观察; 2、大亚湾区土地整治已展开序幕,难度和范围不容忽视(36平方公里),项 目未来竞争形势严峻; 3、土地政策导致供应市场短期内急剧放量,将影响到供求结构走向失衡; 4、现有政策对本项目影响相对有限,但是应警惕国家开发政策风险(大亚湾 规划)、城际关联性开发政策风险; 5、其他城市的一房一价、销售监控、银行信贷收紧等政策带来的政策预期, 可能导致投资群体提高谨慎度。 政策对本项目近期影响研究 土地政策 房地产开发量增加 短期内市场竞争加剧 开发与经济发展形成错位 房地产价值透支 规划:90/70政策 销售限外政策 金融税收政策 加大投资炒作的风险 投资型客户谨慎 本项目短期内开发存在一定程度风险 政策对本项目远期影响研究 区域经济实力增强 投资炒作行为受限 市场规范度提高 土地政策 规划:90/70政策 销售限外政策 金融税收政策 本项目远期开发风险有所降低 居住需求购买力提高 应对政策影响的项目开发策略建议 短期内市场竞争加剧 房地产价值透支风险 后续政策的不确定性避免市场供应高峰期:建议提前供应,以获得好的时机; 通过项目的差异性定位,引导消费偏好; 分期开发,获得后发优势密切关注政策走势,及时应对不利因素 第一部分:基础研究 分 析 提 纲 宏观经济研判; 城市规划; 政策研判; 项目价值驱动模式研究; 住宅市场研究; 商业配套研判; 地块解析 大亚湾:在/拟开发项目战国图——大盘时代来临、竞争将日趋激烈 熊猫国际二期 新天名城 听涛雅苑 君豪国际公寓一期 峰景湾 菩提园一期 花千树公寓二期 华上礼品项目 熊猫金海岸 小径湾项目 安邑四洲项目 熊猫国际一期三组团 菩提园二期 本案 在售 拟售 大亚湾/惠阳在售主力户型3-4房,面积相对较大 户型构成对比: 大亚湾区与惠阳区在售住宅主力户型差异大。 大亚湾区在售楼盘主要以3房和4房为主,3房面积为120—128平方米,占32%,四房面积为147—157平方米,占29%; 而惠阳区主要以2房和3房为主,2房面积为70—90平方米,占27%,3房面积为120—130平方米,占32%。。。。。。。