标杆地产企业项目运营管理分享 明源地产研究院 潘定国 为什么“龙湖是最强的”？ 龙湖的业主以“龙民”为自豪； 首家发行14个亿公司债券的非上市民营房地产公司；10月获得农行180亿贷款授信，负债率仅在30％左右； 重庆市副市长号召重庆市所有行业向龙湖学习管理； 万科请我们分享龙湖的运营管理； 碧桂园总裁两次亲自带队参观龙湖； 中海副总裁表示五年内信息化做不到龙湖的水平； 金地副总裁带队考察学习龙湖信息化建设； 2007年地产百亿俱乐部非上市企业之一； 明源地产研究院对国内37家标杆地产企业的研究认为，龙湖的项目运营、成本管理和客户关系管理等综合管理能力最强的地产企业之一； 提纲 标杆企业介绍 提纲 标杆企业介绍 万科眼里的龙湖 提纲 标杆企业介绍 缺乏项目主项计划，计划效率低、变化快 经常在为项目的交付而抢工期 成本管理是总经理和成本管理部的事 无法对项目负责人进行量化的绩效考核 跨项目、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保障 会议多、会议时间长、会议效率不高 为什么做六、七年的房产好像和做三四年的房产公司没太大区别 房地产行业项目运营现状 运营管理体系是龙湖的竞争优势 数据来源:龙湖内部会议 龙湖组织架构 集团总部 地区公司 固本培元：“工程经理制”夯实本地发展基础 龙湖早期在本地发展的组织架构 房地产公司 开发 管理部 设计 管理部 成本 控制部 总经办 财务部 A项目工程部 B项目工程部 C项目工程部 土建组 安装组 园建组 后勤组 人力 资源部 营销部 招投标 管理部 工程经理 异地扩张，“项目经理制”占据一方分封藩王 龙湖早期在跨区域发展的组织架构 项目经理 工 程 经 理 成 本 经 理 营 销 经 理 设 计 经 理 全国布局，三级管控运筹帷幄（集团、公司、项目） PMO：Project Management Office项目管理办公室 PMO定位：地区公司项目运营决策机构 PMO架构：PMO最高负责人(地区公司总经理)+地区公司运营专员+业务职能负责人 PMO运作形式：PMO会议 集团、地区公司、项目的职能定位 集团 地区 运营中心 PMO 制度制定 知识管理和资源共享 集团关键节点管控 一级进度计划管控 阶段性成果管控 项目预案的审核与控制 项目进度计划的审核与控制 项目目标成本的审核与控制 项目质量与阶段性成果的审核与控制 项目投资收益监控与应对 项目 项目团队 负责项目计划的执行和反馈 负责上下游及平级的工作评价 万科某副总裁评价： 万科把所有想管的事情没有管好，龙湖是把集团该管好的事情管好了！ 项目运营管理体系 目的：保障和提高项目运营效率 目的：保障和提高项目运营效果、运营质量 目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量； 规避控制决策风险 目的：知识积累、知识共享 在项目运营中知累知识 在项目运营中应用知识 目的：保障项目投资收益 合约规划的动态成本管控 建立公司供应商库 项目运营管理体系 精细化＝项目计划越细越好计划？ 计划过细的弊端： 难以进行合理分权 违背抓重点的（聚焦）的原则 关联复杂、效率下降、难以管控（推卸责任的借口） 无法实现重要时间节点推延对资金流的影响。。。。。。