上海小马路项目
市场调查项目报告
策源机构·商业事业部
2007-2
商圈范围界定
根据中山公园目前发展状况及开发商对本项目的相关要求，将此次调研工作的商圈确定为以下范围：
四至
路段
东
江苏路
南
武夷路
西
中山西路
北
长宁路
内含道路
宣化路、安化路、定西路
愚园路、凯旋路、安西路
商圈环境调研
商圈概况
中山公园商圈是上海西部的老牌商业形态聚集之地，也是长宁商贸发展的三大重点地区之一。在新一轮经济发展中，长宁区确定了开发虹桥涉外贸易中心、中山公园商务商业文化休闲娱乐中心、临空工业经济中心的发展方向。而中山公园商圈以中山公园为核心，建成了大片绿地和集中的城市标志性高层建筑群相结合的商务区空间形象，并集聚了一批已建和正在建设的大型百货商场、主体商厦、大卖场、室内商业街和饭店、星级酒店，酒店式公寓，现代服务业发展已经具有一定的规模基础
交通情况
交通形式
内容
主干道道路
长宁路、凯旋路
公交
13，922，941，949，765，96，73，121等数十条公交线路
高架
内环高架
轨道交通
地铁二号、三号、四号线交汇处
定位规划
3.1 规划定位
中山公园商圈将发挥该地区明珠高架轨道与地铁二号线相交的交通优势，以及中山公园的历史渊源和愚园路历史风貌保护区等条件，设置开放性公共绿地和城市广场、地下社会停车场等等，将中山公园地区定位为上海市区西部的地区中心，集公共交通集散、商业服务、文化娱乐、休闲观光等于一体，发挥其在城区经济、文化和空间布局的核心作用。同时结合高级商务楼宇，新增辟一定比例的步行文化休闲用地，丰富街区文化生活，改善购物环境
3.2 规划设置
随着中山公园周围大量高级住宅、商务楼的建成，长宁区将充分利用中山公园地区枢纽型商业和休闲绿地的优势将其建成以商业为主、商务为辅，与多媒体文化、休闲娱乐相结合的有吸引力的区域商业中心
商业调研
中山公园商圈商业物业调研
中山公园商圈从商业发展情况分为以下两大类主要物业形态：分散型临街商铺、具有明显聚集性的大型商业物业
临街商铺调研
江苏路段（长宁路～延安西路）
*该路段仅统计江苏路以西商业铺面信息
路段特征：路段长约1,400米，江苏路双向四车道
分类
明细
单元数量
（家）
主力面积（M2）
总面积（M2）
数量占比（%）
面积占比
（%）
餐饮
小型餐饮50
150
37.5
25.9
特色小食20
60
零售
茶叶40
40
50.0
45.7
文具50
50
钟表店50
50
自行车专卖100
100
机械五金30
30
超市、便利店40
40
服饰店30
60
服务
银行/邮局/典当200
200
12.5
28.4
家纺/家庭软装30
30
合计——
810
100
100
数据分析图
数量百分比示意图面积百分比示意图
江苏路为主要交通干道，路幅较宽，对道路两边的商业人流通行有一定影响，商业氛围并不浓厚，商业集中的密度较低，以办公楼裙房、独立小型商铺构成；
该路段主力租金集中于5~8元/平米/天的价格水平，年均增长率约为5%，租金递增方式以合同签订方式为准，如三年合同，共递增15%或每年递增5%，双方协商进行，受主观影响较大，并无统一规律；
地点
面积
租金
（元/天/平米）
业种
江苏路（近长宁路）
208
5.2
可作餐饮
江苏路（愚园路）
185
4.0
不可餐饮
江苏路（宣化路）
454
9.0
不可餐饮
该路段的物业 “居转非”的住宅用房及临时铺面较少，在租赁时的面积。。。。。。