一期住宅价格策略汇报
2007年11月03日
（3-5-6-9-10栋）
定价核心思路 选择定价目标 核心均价的确定 付款方式及平均折扣率 价格表制定 单套价格试算 价格策略与实现
CONTENT
定价的核心思路供需关系 均价测算 价差确定
客户与产品的关系 区域项目竞争关系 产品内部竞争关系
价格策略
一期可供销售住宅产品分析
小高层三栋3-5-6号楼 多层两栋9-10号楼59产品以74-94平方米的二房，102-112平方米的三房为主，也是目前六安市场的主力需求户型
一期可供销售住宅216套
认筹诚意客户情况
注：已交纳1万诚意金，并成为爱家会会员的视为认筹诚意客户
从9月28日至11月2日 认筹个数：272个
客户总量及来源地
市区客户：乡镇客户：外地客户 =66：30：4
认筹客户分析——户型需求
以三房需求居多，占64%，希望改善居住条件
认筹客户分析——户型需求整合
供求分析与各户型价格方向参考
结论：多层的两房及三房是需求大于供给的户型，价格宜增值，其它户型不宜额外加分
定价目标是迅速回收资金
是利润最大化
是销售的持续增长
是品牌和知名度
各位同仁， 你们认为我们公司 的定价目标是什么？
我认为是让他们 俯首称臣
与他们打价格战
设置壁垒，非价格竞争
占有率 把竞争者挤垮
各位同仁， 针对竞争对手，我们的 定价目标是什么？
定价目标建议
√
√
√
阳光威尼斯的价格实现是整个六安市场的标杆
通过我们价格的内部细节调整实现各户型最佳价值
两大总体价格目标
核心均价的确定目标均价＝ 总体比准价＋分户比准价
均价测算
与区域项目整体均价的权重测算 与竞争项目的竞争户型价格的权重测算
市场比较确定总体比准均价
阳光威尼斯
徽商国贸公寓
六州首府
滨河御景
上城国际
龙湖山庄
锦绣华府
六州首府
六州首府计价单
滨河御景
徽商国贸公寓
徽商国贸公寓计价单
锦绣华府
锦绣华府
锦绣华府价格表
2746-2826-3026-2986-2786-2686-1696
龙湖山庄
龙湖山庄复式计价单
上城国际
上城国际沿主干道的示范环境
上城国际沿主干道的示范环境
上城国际标准户型
上城国际计价单
市场比较确定分户比准均价
采取同类产品比较价格的方式
竞争户型价格的权重测算
两房 三房复式
阳光威尼斯
类比产品： 徽商国贸公寓：二房二厅，115.95平方米 上城国际：二房二厅，84/88平方米
两房对比
位置：6号楼小高层 特点：经济紧凑型、户型方正实用、餐厅自然采光、一梯两户、高实用率
阳光威尼斯
阳光威尼斯
位置：9-10号楼多层 特点：南北通透，房、卫、厨自然采光，户型方正实用，实用率高，餐厅独立划区，自然采光
徽商国贸公寓
二房单位正对九墩塘公园（市民广场），正南向，景观无敌
二房二厅，116平米，户型方正，面积偏大，商住两用；但功能分区不合理
徽商国贸公寓
共17层，14层价格3134元/平方米，目前价格区间2750-3214，层差30-40，二房均价3010元/平方米
上城国际
二房二厅，84平方或88平米，户型方正，多层南北通畅，面积适中，大社区，建筑质感强；但除洗手间外无凸窗赠送。。。。。。。