1 淮安市场分析报告2010-03-23版本 定位结论篇 市场分析篇 具体项目篇 客户分析篇 城市简析篇 报告框架 二、市场分析篇 市场总述 土地市场 住宅市场 一、市场总述 政策 从限制到救市，从提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房价过快增长；2008年9月16日“双率下调”；2009年各地出现“井喷”现象，而2010年前两月成交量相对于2009年后两月一般。 市场 房地产市场有所回暖，消化量增加，2009年市区成交万296.78㎡：淮安2010年前两月新增商品房消化率达到65.4%，同比上涨26.2 %，环比上涨12.5%。 08年的行业调整和金融危机影响逐渐减小，市场迎来“小阳春”。 08年的行业调整和金融危机对二手房市场影响大：淮安2008年二手房交易量相比2007年骤减45.57万㎡，2009年相比2008年激增34.21万㎡。 土地 土地市场成交量稳定：07年、08年土地成交量分别是413万㎡ 、415万㎡ ，基本无变化，而09年为683万㎡，上涨268万㎡。 土地成交均价略有下降：07年、08年土地成交均价分别是1113元/ ㎡、948元/ ㎡，下浮14.8%，而09年为1351元/ ㎡ ，上涨403元/ ㎡ 。。 09年1-12月土地成交量是683万㎡ ，土地成交均价1351元/ ㎡ 产品 建筑风格：各类建筑风格已经在淮安市场上纷纷出现，如地中海建筑风格、古典主义建筑风格等。 户型：市场主流户型为三室两厅，以改善型居住为主。 景观：淮安房地产项目越来越注重景观规划，但精品景观仍很少，景观营造较为粗糙（如香格里拉）。 品质：在激烈市场竞争环境下，开发企业开始注重项目品质打造（如中天花园）。 供销 淮安未来房地产市场潜在供应量大：至09年12月商品房存量205万㎡；待开发商品房面积约1587.5万㎡（未开发土地的容积率按1.5进行测算），共计2381万㎡。 商品房供应以120-140㎡的三房为主，但80-90㎡的两房，110-120㎡的三房去化速度最快。 淮安二手房市场主要供应在在中心城区，淮阴区及开发区供应量小。 价格 09年由于行业调整及一系列政策的影响，淮安市商品房平均价格较08年略微上涨35%。 2010年2月商品房实际成交价格相对于2009年四季度上涨幅度较小。 二、土地市场 从2007年到2009年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年，便成功出让土地216宗，无论是出让面积还是出让金额，均远远超过08年全年水平。 2009年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗，出让土地面积683万平米，土地出让均价1651元/m2，土地出让楼面地价为745元/m2； 土地市场——2009年土地出让呈现井喷式上升，未来土地供应量继续加大 土地出让 土地出让 从土地供应结构来看，中心城区土地供应量偏大，整体市场竞争激烈 清河、清浦区土地存量共占53%，中心区开发量较大，区域内竞争环境将趋向恶劣。 土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区和楚州区 2009年，清河区、开发区两区土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大； 从商品住宅的交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。。。。。。。