项目总系列课程之 城市与项目投资评价、项目的定位陈嘉庆老师 第一部分：项目投资的理念 1、投资的节奏和机会 2、美国房地产投资 3、投资的区域选择 4、投资并购 5、投资的经济规模 6、未来房地产投的机会 第二部分：项目投资方法 1、城市评价体系及技术标准 2、项目评价体系及技术标准 3、风险分析与投资决策 4、投资决策流程：七对眼睛 1、房地产投资节奏与机会 第一部分：项目投资的理念2、美国房地产投资 3、房地产投资的地域选择 标杆企业土地储备及战略布局 标杆企业土地储备及战略布局 结论:大型房地产公司在经济发达和竞争激烈区域发展，获取能力带来的利润。中小房地产公司到经济相对滞后和竞争和土地管控相对宽松的区域发展。 4、通过并购进行投资是最快速和有效的方式 …… 物业管理 销售 施工管理 规划设计 市场调研与定位 土地 万科 南都 公司并购，不是以大并大，也不是以大并小，而是基于公司竞争力的互补和商业利益的驱动，寻找优势互补的公司予以优势的补充，最大化企业的优势竞争力。 万科的优势在于除去土地的其他方面，南都的优势仅仅就在于土地，因此两者的优势互补能够提升公司的竞争能力。万科做并购就是因为核心竞争力的互补和商业利益的驱动 06年万科收购浙江南都，看重的是其拿地能力，二者互补性很强，这在中国房地产行业具有里程碑意义，从项目开发模式转向并购模式。南都融资7000万美元来买地，万科以现金18亿来收购，节省了成本和时间，双方各取所需。 河南建业，与万科的互补性不太强且要价很高，所以当时没有合作。 万科3大区域已经布点完成，接下来是中原，与河南建业还有合作可能。 原南都人员获取的利润达到200多亿元。万科快速和低成本发展。 万科的投资并购 11 万科的竞争力 万科现在的开发周期可以做到8个月，以前是14个月,理论极限值是8.5个月 住宅产业化将推动万科将在2012年爆发。 产品 十年内在做产品方面，万科难以被超越。唯一途径是制度上的创新。 金融业务（按揭）是可行途径。把不良资产卖给专业公司，让利给市场，提高资金周转率，降低风险。现在央行很支持，万科已经试水。 土地储备 结论：土地控制但不拥有30%拥有70%控制 万科通过合作和收购来增加拿地的手段，减少成本（与泰达、中粮和中航的合作） 一航万科公司。万科用4亿元控制全国100多个城市地王的土地。 5、投资的经济规模 ----控制但不拥有 为什么学习美国房地产 美国房地产市场化程度、开发水平高；美国是一个大陆性的全国市场，与中国房地产市场的资源秉赋类似。 美国四大房地产公司战略区域选择对中国准备做大做强的房地产企业有很强的借鉴意义。 企业发展到一定规模后，采取并购的方式是做大做强的快捷路径。 培育自己的核心竞争力，在各自的细分市场做到最强。 房地产企业 的核心要素并非尽可能多的土地储备，而是合理的储备与高效的开发能力，资源整合能力。 客户强分，多元化的市场定位。 15 地价10亿元：拍卖价9.7亿元＋契税3000万，一共10亿元。 内部收益率8％ 项目本身盈利能力差，主要是土地增值带来盈利。 万科坂雪岗项目（万科城） 万科的房地产投资的规模。。。。。。