北仑红联君临江南项目营销策划提案报告 柏业地产。2010。1 —————— 目录contents ——————————————— 1 2 3 识局[市场篇] 区域定位战略 辨局[产品篇] 自我价值辨析 破局[策略篇] 营销推广策略 [市场篇] 区域市场研判 一、市场解读 二、区域研判 1 识局 宁波整体楼市解读：2009，开发商做梦都会笑的一年 楼市解读 1：成交量疯长 经历过08年楼市的“深寒”之后，09年的楼市在宏观政策和地方性政策的通力扶持下触底反弹并短时间内在全国各大城市迅速蔓延，形势直追07的辉煌时期。 2：成交价格激增 自2009年年初，宁波楼市价格一改2008年颓势，一路飙升。截至至2009年年底，宁波市四区住宅均价达到15000元/平米，成交价格激增，。 北仑市场环境 北仑区在这股暖流的波及下同步回升，观望气氛渐淡，压抑许久的刚性需求不断入市，住宅成交量逐步上升，同时进一步刺激了投资型客户的入市，拉动了住宅成交均价急剧上升。注：小港区一直以来都以安置房项目为主，商品房供应极少。镇海市场环境 随着大市火爆及镇海商帮公园地王拍出，风景九园、南熏别院等房产项目热销，成交量稳步提升，成交价格突破万元界限。 高新区市场环境 高新区逐步取代鄞州区成为宁波房产热点区域，皇冠花园、ART蓝海等项目出现开盘即脱销的局面，房产价格一路飙升，目前已达到18000元/平米的均价，个别高端楼盘均价超过20000元/平米。 高新区09年地王频出，区域价值被认可 市场环境图示 镇海区 均价：9000—11000 北仑区 均价：8000—10000 小港区 二手房价:7000—8000 高新区 均价：17000—20000 宁波主城区 均价：25000—35000 一路东延，两翼齐飞 参考案例 —— 皇冠花园（高新区） 参考案例 —— ART蓝海（高新区） 参考案例 —— 金地项目（高新区） 参考案例 —— 南熏别院（镇海区） 参考案例 —— 里仁花园（北仑区） 参考案例 —— 世茂世界湾（北仑区） 参考案例 —— 景泰家园（小港区） 市场政策 1、二手房交易政策： 2010年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 。 2010年起个人将购买的普通住房不足5年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人将购买的非普通住房超过5年（含5年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人将购买的非普通住房不足5年转让的，按其转让收入全额征收营业税。 （140平米以上为非普通住宅） 市场政策 2、央行发出明显紧缩信号： 自从去年3季度适度宽松政策微调以来，大部分银行在去年底都积累了大量项目，这部分项目将在年初尽早推出。一是因为早放贷早收益，有利于银行业绩；二是由于政策紧缩预期明显，全年信贷增长目标仅7.5万亿，及早放贷有利于抢占份额。 2010年1月份第1周，银行贷款增长达6000亿元。分析师认为，这主要源于强劲的经济增长带来的信贷需求，以及调控预期倒逼银行年初放量。预计央行将加大信贷政策紧缩力度，春节后或上调存款准备金率。 1月7日，央行提高了三个月期央票的发行利率4个基点，同时提高了91天正回购的利率3个基点。这一举动被认为是明显的紧缩信号。市场政策 3、“物业税”征收将限制房价 1月5日，一则“今年物业税‘空转’将推广至全国”的消息造成沪深房地产股票大跌，也引起了社会各界的强烈关注。有媒体报道称，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，今年将推广至全国。 。。。。。。